Alienação fiduciária de imóveis e o Marco Legal das Garantias

Atualizado em outubro de 2026.

A alienação fiduciária de imóveis é a garantia pela qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel até a quitação da dívida e que, em caso de inadimplemento, permite ao credor consolidar a propriedade e levar o bem a leilão sem processo judicial, pelo procedimento da Lei n. 9.514/1997. A Lei n. 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, alterou esse procedimento e reorganizou o sistema brasileiro de garantias reais. Este artigo examina o conceito e a constituição da garantia, o passo a passo da execução extrajudicial, os limites da purgação da mora segundo o STJ, as inovações do Marco Legal (alienação fiduciária sucessiva, execução extrajudicial da hipoteca, agente de garantias e concurso de credores) e as questões que permanecem controvertidas.

Em resumo: na alienação fiduciária de imóveis, o devedor em atraso é intimado pelo Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias; sem pagamento, a propriedade se consolida em nome do credor, que deve realizar o primeiro leilão em até 60 dias, com lance mínimo igual ao valor do contrato ou à base de cálculo do ITBI, se maior. No segundo leilão, o mínimo é a dívida com despesas; fora do financiamento habitacional, o credor pode aceitar metade da avaliação e o devedor responde pelo saldo remanescente; no habitacional, a dívida se extingue. Consolidada a propriedade após a Lei n. 13.465/2017, resta ao devedor apenas o direito de preferência (Tema 1.288 do STJ).

O que é a alienação fiduciária de imóveis?

A alienação fiduciária regulada pela Lei n. 9.514/1997 é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22, com a redação da Lei n. 14.711/2023). A propriedade é resolúvel porque está vinculada ao pagamento: quitada a dívida, resolve-se a propriedade do credor e o devedor readquire a propriedade plena; havendo inadimplemento, a propriedade se consolida no patrimônio do credor, que deve levar o imóvel a leilão.

A propriedade fiduciária é direito real de garantia com características próprias. Diferentemente da hipoteca, em que o bem permanece no patrimônio do devedor e o credor detém apenas direito real sobre coisa alheia, na alienação fiduciária há efetiva transferência da propriedade, ainda que resolúvel. Com a constituição da garantia, dá-se o desdobramento da posse: o fiduciante torna-se possuidor direto e o fiduciário, possuidor indireto (art. 23, § 1.º). Cabe ao fiduciante arcar com o IPTU e com as taxas condominiais do imóvel (art. 23, § 2.º, incluído pela Lei n. 14.620/2023). A garantia pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 22, § 1.º); a redação original da lei já admitia como objeto tanto o imóvel concluído quanto o imóvel em construção.

Embora seja a garantia típica do financiamento imobiliário, a alienação fiduciária não se limita a ele. Desde a Lei n. 10.931/2004, as obrigações em geral podem ser garantidas por alienação fiduciária de coisa imóvel (art. 51), e o Marco Legal passou a prever expressamente, no próprio conceito legal, a garantia de obrigação de terceiro, prestada pelo chamado terceiro fiduciante.

Constituição da garantia e requisitos do contrato

A propriedade fiduciária constitui-se com o registro, no Registro de Imóveis competente, do contrato que lhe serve de título (art. 23). Antes do registro não há direito real oponível a terceiros, ponto decisivo, como se verá, para a aplicação do Tema 1.095 do STJ. O contrato deve conter (art. 24):

• o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;
• o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
• a taxa de juros e os encargos incidentes;
• a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel e a indicação do título e do modo de aquisição;
• a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização do imóvel, por sua conta e risco, exceto na hipótese de inadimplência;
• a indicação do valor do imóvel para efeito de venda em leilão e dos critérios para sua revisão;
• a cláusula sobre os procedimentos de cobrança e leilão dos arts. 26-A, 27 e 27-A.

A nova redação do inciso I, dada pela Lei n. 14.711/2023, abre espaço para garantir obrigações cujo valor ainda não está definido na contratação, como as de crédito rotativo, desde que indicada sua estimativa ou o valor máximo garantido.

A constituição pressupõe imóvel juridicamente saneado. Ônus não averbados, pendências fiscais, restrições urbanísticas e ambientais e divergências entre a descrição do contrato e a da matrícula comprometem a eficácia da garantia e podem até levar à anulação do leilão, como mostra o exame da nulidade de leilão extrajudicial por descrição incorreta do imóvel. A verificação prévia da situação registral, tributária e ambiental é objeto da due diligence imobiliária, etapa incontornável tanto para o credor fiduciário quanto para o adquirente. Os riscos dos demais instrumentos do setor são examinados no artigo sobre os principais contratos imobiliários.

O que mudou com o Marco Legal das Garantias?

A Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023, denominada Marco Legal das Garantias, não se limitou a ajustes pontuais. O diploma alterou a Lei n. 9.514/1997, a Lei n. 13.476/2017 e o Código Civil, entre outras normas, e estabeleceu uma arquitetura integrada, em que os diversos institutos de garantia real passam a dialogar em vez de coexistir como regimes estanques. Essa nova arquitetura assenta em três pilares.

O primeiro é a convergência procedimental entre alienação fiduciária e hipoteca, materializada na execução extrajudicial dos créditos hipotecários (art. 9.º da Lei n. 14.711/2023), que reduz uma assimetria histórica responsável por distorções na escolha e na precificação das garantias. O segundo é a profissionalização da gestão de garantias, com a tipificação do agente de garantias no art. 853-A do Código Civil, instrumento adequado a financiamentos sindicalizados e operações estruturadas. O terceiro é a disciplina do concurso de credores na execução extrajudicial (art. 10), que permite resolver no Registro de Imóveis situações de pluralidade de credores que antes exigiam, necessariamente, a via judicial.

A esses pilares somam-se alterações diretas no regime da alienação fiduciária de imóveis, sintetizadas no quadro a seguir.

Alienação fiduciária sucessiva e extensão da garantia

A alienação fiduciária da propriedade superveniente, também chamada de alienação fiduciária sucessiva ou de segundo grau, é uma das principais inovações da Lei n. 14.711/2023. O fiduciante, que não tem a propriedade plena enquanto ela estiver transferida em garantia ao primeiro credor, pode alienar fiduciariamente a propriedade que readquirirá com a quitação. Essa alienação “é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída” (art. 22, § 3.º). Embora a figura já tivesse fundamento doutrinário, a sistematização legal conferiu-lhe segurança registral e favorece financiamentos faseados, refinanciamentos e estruturas de crédito escalonadas.

A lei estabelece regras de prioridade e sub-rogação. Havendo alienações sucessivas, as anteriores têm prioridade na excussão; se o credor anterior excutir o imóvel e aliená-lo a terceiros, os direitos dos credores posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas garantias (art. 22, § 4.º). O credor fiduciário que pagar a dívida do devedor comum sub-roga-se no crédito e na propriedade fiduciária (art. 22, § 5.º, c/c art. 346, I, do Código Civil). O inadimplemento de qualquer das obrigações garantidas faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que seja titular garantidas pelo mesmo imóvel (art. 22, § 6.º); na alienação da propriedade superveniente, essa cláusula de vencimento antecipado deve constar do instrumento (§§ 7.º e 8.º), e o credor que dela se valer deve informá-lo na intimação para purgação da mora (§ 9.º). Por fim, a lei esclarece que a não sujeição dos créditos fiduciários aos efeitos da recuperação judicial, prevista no art. 49, § 3.º, da Lei n. 11.101/2005, beneficia todos os credores fiduciários, inclusive os da propriedade superveniente (§ 10).

Extensão da alienação fiduciária

Instituto distinto é a extensão da alienação fiduciária, disciplinada nos arts. 9.º-A a 9.º-D da Lei n. 13.476/2017, incluídos pela Lei n. 14.711/2023. Aqui, a propriedade fiduciária já constituída passa a garantir operações de crédito novas e autônomas, de qualquer natureza, desde que contratadas com o próprio credor titular da garantia e que não exista obrigação com credor diverso garantida pelo mesmo imóvel (art. 9.º-A). A extensão somente pode ser contratada no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com empresas simples de crédito (§ 1.º), deve ser averbada na matrícula, dispensa o reconhecimento de firma e não pode exceder o prazo final nem o valor garantido do título original (art. 9.º-B). A liquidação antecipada de uma das operações não obriga à liquidação das demais (art. 9.º-C), mas o inadimplemento de uma delas, sem purgação da mora, permite ao credor considerar vencidas as outras (art. 9.º-D).

A diferença essencial está no credor. A extensão pressupõe unicidade de credor, e as operações garantidas pela mesma alienação fiduciária só podem ser transferidas conjuntamente (art. 9.º-A, § 2.º); a alienação fiduciária da propriedade superveniente, ao contrário, admite credores diversos e não se restringe a instituições financeiras.

Execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóveis: passo a passo

O traço mais relevante da alienação fiduciária é a execução extrajudicial, conduzida pelo oficial do Registro de Imóveis e pelo próprio credor, sem necessidade de processo judicial. O procedimento está nos arts. 26 a 27-A da Lei n. 9.514/1997, com as alterações das Leis n. 13.465/2017 e 14.711/2023, e percorre as etapas resumidas no quadro.

Intimação e purgação da mora

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante são intimados, a requerimento do credor, pelo oficial do Registro de Imóveis, para pagar em 15 dias a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com os juros convencionais, as penalidades, os encargos contratuais e legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1.º). A intimação é pessoal e pode ser feita pelo próprio oficial, pelo Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento, devendo advertir o intimado de que, sem a purgação, a propriedade será consolidada e o imóvel levado a leilão (art. 26, § 3.º). Purgada a mora no Registro de Imóveis, o contrato convalesce (art. 26, § 5.º). Para conferir os valores exigidos, é útil obter o descritivo de evolução da dívida.

A Lei n. 13.465/2017 instituiu a intimação por hora certa, quando houver suspeita motivada de ocultação após duas tentativas (art. 26, § 3.º-A), e admitiu, nos condomínios com controle de acesso, a intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência (§ 3.º-B). A Lei n. 14.711/2023, por sua vez, reforçou a disciplina da intimação por edital: atribuiu ao devedor e ao terceiro fiduciante o dever de informar ao credor a mudança de domicílio (§ 4.º-A); presumiu em lugar ignorado quem não for encontrado no imóvel dado em garantia nem no último endereço fornecido, exigindo, se houver contato eletrônico no contrato, o envio da intimação por essa via ao menos 15 dias antes do edital (§ 4.º-B); e definiu como inacessível o lugar em que o funcionário responsável pela correspondência se recusa a atender o encarregado da intimação ou em que não há esse funcionário (§ 4.º-C). O edital é publicado por, no mínimo, três dias, e o prazo de purgação conta-se da última publicação (§ 4.º). Havendo imóveis em mais de uma circunscrição em garantia da mesma dívida, uma única intimação, que informe a totalidade da dívida e dos imóveis, vale para todos os procedimentos (§ 1.º-A).

Consolidação da propriedade

Decorrido o prazo sem pagamento, o oficial certifica o fato e averba a consolidação da propriedade em nome do credor, à vista da prova do pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio (art. 26, § 7.º). A base de cálculo do imposto é fonte frequente de litígio com os Municípios, tema examinado no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ. O fiduciante também pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os leilões (art. 26, § 8.º).

Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, excetuadas as operações de consórcio, a consolidação só é averbada 30 dias após o fim do prazo de purgação, e até a averbação o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, com o que o contrato convalesce (art. 26-A, caput e §§ 1.º e 2.º). O caput do art. 26-A, que desde a Lei n. 13.465/2017 se referia às operações de financiamento habitacional, inclusive às do Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, passou a alcançar, com a Lei n. 14.711/2023, os financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor e a disciplinar também o leilão.

Primeiro e segundo leilões

Consolidada a propriedade, o credor deve promover leilão público no prazo de 60 dias, contado do registro da consolidação; antes da Lei n. 14.711/2023, o prazo era de 30 dias (art. 27, caput). No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel indicado no contrato ou, se maior, o valor utilizado pelo órgão competente como base de cálculo do ITBI exigível pela consolidação (art. 24, VI e parágrafo único, este incluído pela Lei n. 13.465/2017). Não alcançado esse valor, realiza-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1.º). As datas, os horários e os locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (art. 27, § 2.º-A).

No segundo leilão, o regime depende da natureza da operação. Nas operações em geral, é aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas, inclusive emolumentos, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais; não havendo lance nesse valor, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem (art. 27, § 2.º). No financiamento habitacional, o referencial mínimo é o valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, acrescido das mesmas despesas e encargos, sem a faculdade de aceitar lance inferior prevista para as demais operações (art. 26-A, § 3.º).

Direito de preferência do fiduciante

Após a averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, o fiduciante tem direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive o ITBI e o laudêmio pagos para a consolidação, e às despesas do procedimento de cobrança e leilão, arcando ainda com os tributos e as despesas da nova aquisição (art. 27, § 2.º-B, incluído pela Lei n. 13.465/2017). Como se verá, esse direito de preferência substituiu, para as consolidações posteriores à Lei n. 13.465/2017, a antiga possibilidade de purgar a mora até a arrematação.

Resultado dos leilões: sobra, saldo remanescente e extinção da dívida

Vendido o imóvel por valor superior à dívida, o credor entrega ao fiduciante, em cinco dias, a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos (art. 27, § 4.º). Direitos reais de garantia e constrições que recaiam sobre o direito real de aquisição do fiduciante, como penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, inclusive as registradas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), não impedem a consolidação nem a venda; seus titulares sub-rogam-se no saldo que eventualmente restar (art. 27, §§ 11 e 12).

A principal mudança do Marco Legal está no leilão frustrado ou insuficiente. Antes da Lei n. 14.711/2023, a extinção da dívida após o segundo leilão negativo era a regra geral. Hoje, nas operações em geral, se o produto do leilão não bastar para pagar a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente (art. 27, § 5.º-A). Se não houver lance que atinja o referencial mínimo no segundo leilão, o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel, e, para o cálculo do saldo remanescente, deduz-se do valor atualizado da dívida o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação (art. 27, §§ 5.º e 6.º-A). No financiamento habitacional, ao contrário, a ausência de lance que atinja o referencial mínimo extingue a dívida, com recíproca quitação, e o credor fica investido na livre disponibilidade do imóvel (art. 26-A, § 4.º); essa extinção estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido executar a dívida pela via judicial (art. 26-A, § 5.º).

Vários imóveis em garantia e reintegração na posse

Quando dois ou mais imóveis garantem a mesma operação sem vinculação de cada um a uma parcela da dívida, o credor pode promover a excussão em ato simultâneo, com consolidação e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos (art. 27-A). Ao fiduciário, a seu cessionário ou sucessores, inclusive ao arrematante, é assegurada a reintegração na posse do imóvel, concedida liminarmente para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade (art. 30).

Até quando é possível purgar a mora? O Tema 1.288 do STJ

A redação original da Lei n. 9.514/1997 não dizia se o devedor podia purgar a mora depois da consolidação. Por muito tempo, o STJ admitiu o pagamento até a assinatura do auto de arrematação, aplicando subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966. A Lei n. 13.465/2017 alterou esse quadro ao instituir o direito de preferência do fiduciante (art. 27, § 2.º-B), e a questão foi definida pela Segunda Seção do STJ no Tema 1.288 dos recursos repetitivos (REsp 2.126.726/SP, relator o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2025, acórdão publicado em 17/12/2025).

Segundo as teses fixadas, o critério é a data da consolidação. Se a propriedade foi consolidada antes da vigência da Lei n. 13.465/2017 e a dívida foi quitada na forma do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, “impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário”. Se a consolidação ocorreu depois da nova lei, sem purgação da mora no prazo legal, “é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência”, isto é, a recompra do imóvel pelo preço do art. 27, § 2.º-B, até o segundo leilão.

Na prática, o momento decisivo para o devedor passou a ser o prazo de 15 dias contado da intimação ou, no financiamento habitacional, o período que antecede a averbação da consolidação. Depois dele, o contrato não é restabelecido: o devedor só conserva o imóvel se o adquirir pelo valor integral da dívida, das despesas e dos tributos da consolidação, o que em geral exige recursos muito superiores às parcelas em atraso.

Constitucionalidade e controle judicial: o Tema 982 do STF

A constitucionalidade da execução extrajudicial foi questionada por décadas, sob o argumento de que a perda do imóvel sem processo judicial violaria o devido processo legal, o contraditório e a inafastabilidade da jurisdição. O Supremo Tribunal Federal encerrou o debate no RE 860.631, relator o ministro Luiz Fux, julgado em 2023, com a tese do Tema 982 da repercussão geral: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

A decisão não afasta o controle judicial. O devedor pode recorrer ao Judiciário para impugnar vícios do procedimento, como a ausência ou a irregularidade da intimação, falhas na comunicação dos leilões, lance mínimo inferior ao legal ou descrição incorreta do imóvel, e para discutir encargos abusivos, inclusive por meio de ação revisional de contrato bancário. Em outras palavras, a via extrajudicial não ofende, por si só, a Constituição, e eventuais ilegalidades do procedimento continuam sujeitas ao exame do Judiciário.

Convergência com a hipoteca: a execução extrajudicial hipotecária

Durante décadas, o ordenamento conviveu com assimetria procedimental entre alienação fiduciária e hipoteca. Enquanto a primeira contava com a execução extrajudicial da Lei n. 9.514/1997, a hipoteca dependia, em regra, da execução judicial, ressalvadas as hipóteses do Decreto-Lei n. 70/1966, ligadas ao Sistema Financeiro da Habitação e às cédulas hipotecárias. A diferença de tempo entre os procedimentos, que podia alcançar anos, influenciava a precificação do risco e levou à virtual obsolescência da hipoteca nas operações comerciais: a escolha da garantia passou a ser orientada pela velocidade da recuperação do crédito, e não pelas características de cada operação. A hipoteca ficou reservada a situações em que sua configuração oferecia vantagens próprias, como a manutenção do bem no patrimônio do devedor e a facilidade de constituir garantias de graus sucessivos. A mecânica da venda judicial, que a execução hipotecária exigia, é explicada no guia sobre leilão judicial de imóveis.

O art. 9.º da Lei n. 14.711/2023 estendeu a execução extrajudicial aos créditos garantidos por hipoteca em geral, com procedimento que espelha o da alienação fiduciária. Vencida e não paga a dívida, o devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante são intimados pessoalmente pelo oficial do Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias (§ 1.º). Sem pagamento, o início da excussão é averbado na matrícula (§ 2.º), e o credor promove leilão público em 60 dias, contados da averbação (§ 3.º). Se o lance do primeiro leilão não alcançar o valor do imóvel fixado no contrato ou o valor de avaliação usado para o cálculo do ITBI, o que for maior, realiza-se segundo leilão (§ 5.º), em que se aceita o maior lance que cubra a dívida, as despesas e os encargos, podendo o credor, a seu exclusivo critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação do bem (§ 6.º). O devedor tem direito de remição mediante o pagamento da dívida e das despesas (§ 7.º), e o excedente do preço é entregue ao hipotecante em 15 dias (§ 8.º). Se o segundo leilão não alcançar o mínimo, o credor pode apropriar-se do imóvel ou vendê-lo diretamente a terceiro no prazo de até 180 dias (§ 9.º); nos financiamentos residenciais, se o produto não bastar, o devedor fica exonerado do saldo remanescente (§ 10). A arrematação é formalizada em ata notarial lavrada por tabelião (§ 11).

O procedimento não se aplica às operações de financiamento da atividade agropecuária (§ 13), e o registro depende da prévia comprovação do pagamento do ITBI (§ 14). A exigência mais relevante está no § 15: o título constitutivo da hipoteca deve conter, como requisito de validade, a previsão expressa do procedimento extrajudicial.

Convergência sem uniformização

A harmonização é procedimental e preserva as especificidades de cada instituto. A hipoteca mantém o bem no patrimônio do devedor durante a vigência da garantia e admite, com naturalidade, graus sucessivos sobre o mesmo imóvel. A alienação fiduciária conserva a transferência da propriedade resolúvel ao credor, que a protege contra credores supervenientes do devedor, e a não sujeição do crédito aos efeitos da recuperação judicial, vantagem que o Marco Legal estendeu expressamente ao credor da propriedade superveniente. Com a execução extrajudicial disponível para ambos, o fator tempo deixa de ser decisivo na escolha, que pode considerar a estrutura da operação, o perfil de risco, a necessidade de preservar flexibilidade para operações subsequentes e aspectos fiscais. A convergência favorece, ainda, arranjos que combinem diferentes garantias na mesma operação ou em operações relacionadas.

A implementação exige adaptação de todos os operadores. Os Registros de Imóveis passam a conduzir procedimentos hipotecários e concursos de credores de maior complexidade; as instituições financeiras precisam rever suas políticas de estruturação de garantias e de gestão de risco; e os profissionais do direito devem dominar os critérios técnicos de escolha entre os institutos.

O agente de garantias no Código Civil

A tipificação do agente de garantias no art. 853-A do Código Civil, incluído pelo art. 3.º da Lei n. 14.711/2023, é uma das inovações mais relevantes do Marco Legal. Qualquer garantia pode ser constituída, levada a registro, gerida e ter sua execução pleiteada por agente de garantia designado pelos credores, que atua em nome próprio e em benefício deles. A lei reconhece, assim, prática já consolidada no mercado, sobretudo em financiamentos sindicalizados, project finance e emissões de dívida, que antes dependia de construções contratuais e doutrinárias.

O espectro de atuação abrange toda a vida da garantia. Na constituição, o agente pode coordenar a formalização, as avaliações e os registros; na gestão, monitorar as garantias, os seguros e as alterações registrais; na execução, conduzir a excussão, inclusive pela via extrajudicial, quando a legislação especial a previr para a modalidade de garantia (art. 853-A, § 1.º). A centralização reduz custos de coordenação entre credores e acelera decisões.

Natureza jurídica e deveres fiduciários

O agente é figura fiduciária especializada: adquire a titularidade formal dos direitos relacionados às garantias, mas permanece vinculado aos interesses dos credores, numa dissociação entre titularidade jurídica e interesse econômico típica dos negócios fiduciários. A atuação em nome próprio o distingue do mandatário e lhe confere autonomia para os atos de gestão; em contrapartida, a lei estabelece que “o agente de garantia terá dever fiduciário em relação aos credores da obrigação garantida e responderá perante os credores por todos os seus atos” (art. 853-A, § 2.º). Esse dever se desdobra em lealdade, que veda o aproveitamento de oportunidades ou informações em benefício próprio ou de terceiros, diligência, transparência sobre o estado das garantias e prestação de contas.

Segregação patrimonial e pagamento aos credores

O produto da realização da garantia, enquanto não transferido aos credores, constitui patrimônio separado do agente e não responde por suas obrigações pelo período de até 180 dias, contado do recebimento (art. 853-A, § 5.º); o agente dispõe de 10 dias úteis para efetuar o pagamento aos credores (§ 6.º). A segregação, embora temporalmente limitada, protege os credores na fase crítica de distribuição dos recursos. O prazo de 180 dias deve ser entendido como limite máximo da proteção, e não como prazo à disposição do agente, obrigado a pagar em 10 dias úteis. Sua efetividade depende de controles operacionais rigorosos: contas segregadas, contabilização separada e rastreabilidade completa dos recursos.

Substituição, assembleia e serviços ao devedor

O agente pode ser substituído a qualquer tempo por decisão do credor único ou dos titulares da maioria simples dos créditos garantidos, reunidos em assembleia, mas a substituição só é eficaz depois de tornada pública pela mesma forma por meio da qual se deu publicidade à garantia (art. 853-A, § 3.º). Os requisitos de convocação e de instalação das assembleias devem constar do ato de designação ou de contratação do agente (§ 4.º), o que confere flexibilidade às operações com múltiplos credores. Paralelamente, o agente pode manter contratos com o devedor para pesquisar ofertas de crédito mais vantajosas, auxiliar na formalização de operações e garantias e intermediar a resolução de questões relativas a esses contratos, devendo agir com estrita boa-fé perante o devedor (§§ 7.º e 8.º).

Aspectos registrais e implicações práticas

A atuação em nome próprio gera questões registrais relevantes, sobretudo nas garantias imobiliárias, que dependem do registro para sua constituição e oponibilidade. A constituição da garantia em nome do agente, para proteção de créditos de terceiros, recomenda que a qualidade fiduciária do agente conste da matrícula, para adequada publicidade. Parte da doutrina aponta, ainda, o risco de múltiplas transferências registrais quando os direitos precisarem ser transmitidos aos credores efetivos, com aumento de custos, ponto que depende de desenvolvimento normativo e jurisprudencial.

Para as instituições financeiras, a padronização legal dos deveres e das responsabilidades reduz riscos jurídicos e facilita a precificação dos serviços; para devedores e terceiros garantidores, a gestão profissional tende a trazer maior transparência e procedimentos uniformes, com potencial redução de perdas na execução.

Concurso de credores na execução extrajudicial

O art. 10 da Lei n. 14.711/2023 disciplina a execução extrajudicial quando o mesmo imóvel garante mais de um crédito. O oficial do Registro de Imóveis intima simultaneamente todos os credores concorrentes para habilitarem seus créditos em 15 dias, com o cálculo atualizado do crédito e os documentos que o comprovem (caput). Encerrado o prazo, o oficial lavra certidão e intima o garantidor e os credores sobre o quadro atualizado dos créditos, com os respectivos graus de prioridade (§ 1.º). A distribuição do produto da excussão fica a cargo do credor exequente, que deve observar a ordem de prioridade e os prazos legais (§ 2.º). A regra aplica-se tanto à alienação fiduciária quanto à hipoteca e confere celeridade a situações tradicionalmente complexas.

O modelo reduz a judicialização, mas suscita questões. A elaboração do quadro de credores exige interpretar normas de direito material complexas, como preferências, privilégios e eficácia de constrições, o que pode exceder a qualificação registral tradicional. A concentração da distribuição no credor exequente demanda mecanismos de controle para prevenir conflitos de interesse. E a coexistência do procedimento extrajudicial com processos judiciais sobre o mesmo imóvel cria o risco de decisões contraditórias sobre prioridade, questão que ainda depende de construção jurisprudencial.

Imóvel na planta, incorporadora e alienação fiduciária

A alienação fiduciária aparece de duas formas nas incorporações. Na primeira, o comprador financia a unidade, com a incorporadora ou com um banco, e a aliena fiduciariamente em garantia. Se o contrato estiver registrado e o comprador, constituído em mora, deixar de pagar, a resolução segue o procedimento da Lei n. 9.514/1997, e não as regras de devolução de parcelas do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095 do STJ, examinado adiante). Já o desfazimento da promessa de compra e venda celebrada com a incorporadora sem essa garantia segue, nos contratos posteriores a dezembro de 2018, o art. 67-A da Lei n. 4.591/1964, tratado no artigo sobre a Lei do Distrato.

Na segunda, é a incorporadora que oferece o terreno e as unidades em garantia do financiamento da obra. Segundo a Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel; a aplicação desse entendimento à alienação fiduciária constituída pela incorporadora em favor do banco é discutida nos tribunais e exige exame do caso concreto. Se a incorporadora falir, a existência de patrimônio de afetação é decisiva: com ela, a comissão de representantes dos adquirentes assume a gestão do empreendimento e pode, entre outras medidas, cobrar os compradores inadimplentes, inclusive pela consolidação da propriedade fiduciária (art. 31-F da Lei n. 4.591/1964). Os efeitos da falência sobre o comprador estão no artigo incorporadora faliu: o que acontece com o imóvel na planta, e o regime da afetação, no guia sobre patrimônio de afetação.

Questões controvertidas do Marco Legal das Garantias

A implementação do Marco Legal introduz complexidades interpretativas que ainda dependem de desenvolvimento doutrinário e jurisprudencial. Algumas decorrem das próprias inovações; outras são questões clássicas que persistem sob o novo regime e são tratadas na seção seguinte.

Aplicação aos contratos anteriores

A questão mais imediata é a aplicação das novas regras aos contratos celebrados antes da Lei n. 14.711/2023, frequentes em razão dos longos prazos de amortização do crédito imobiliário. Discute-se, em especial, se as normas sobre o leilão e sobre a responsabilidade pelo saldo remanescente alcançam contratos antigos cujo procedimento de excussão se inicie após a lei, e se a alienação fiduciária da propriedade superveniente pode recair sobre imóveis gravados por garantias constituídas sob o regime anterior. Para a Lei n. 13.465/2017, o STJ adotou como critério a data da consolidação da propriedade (Tema 1.288), precedente que oferece um parâmetro para o debate sobre as inovações de 2023, sem prejuízo da proteção ao ato jurídico perfeito.

A execução extrajudicial hipotecária suscita dificuldade própria. Como o § 15 do art. 9.º exige, como requisito de validade, a previsão expressa do procedimento no título constitutivo, a interpretação mais restritiva sustenta que a via extrajudicial só se aplica às hipotecas que contenham essa previsão, por se tratar de escolha contratual que depende da anuência do devedor. Uma leitura mais flexível sustenta que o procedimento seria faculdade do credor, independente de previsão contratual, desde que respeitados os direitos do devedor; essa posição, contudo, enfrenta a literalidade do § 15, que trata a previsão expressa como requisito de validade.

Extensão e alienação fiduciária superveniente

A coexistência da extensão da alienação fiduciária com a alienação fiduciária da propriedade superveniente pode gerar dúvidas em situações limítrofes, já que ambas permitem aproveitar o mesmo imóvel para novos créditos, com requisitos distintos. A exigência de transferência conjunta das operações garantidas pela mesma extensão (art. 9.º-A, § 2.º, da Lei n. 13.476/2017) também pode conflitar com a lógica da cessão de crédito e limitar a liquidez desses ativos no mercado secundário.

Agente de garantias

A segregação patrimonial limitada a 180 dias suscita questionamentos sobre a proteção dos credores após o término do prazo, e a responsabilidade do agente perante terceiros de boa-fé que contratem sem conhecer a relação fiduciária subjacente ainda aguarda definição jurisprudencial. A proteção do terceiro de boa-fé, princípio do sistema registral, pode entrar em tensão com os interesses dos credores representados pelo agente.

Financiamento habitacional e saldo remanescente

A convivência de dois regimes, com extinção da dívida no financiamento habitacional e responsabilidade pelo saldo nas demais operações, cria incentivo para qualificações inadequadas. A distinção entre o financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor e outras modalidades, como o crédito com garantia de imóvel, os refinanciamentos e as operações mistas, exige critérios objetivos, cuja aplicação aos casos limítrofes ainda não está sedimentada.

Aspectos tributários e registrais

A lei manteve a exigência de prova do pagamento do ITBI para a averbação da consolidação (art. 26, § 7.º, da Lei n. 9.514/1997) e a estendeu ao registro na execução hipotecária (art. 9.º, § 14, da Lei n. 14.711/2023), mas não tratou da base de cálculo do imposto. Esse ponto foi disciplinado depois pela Lei Complementar n. 227/2026, que acrescentou §§ 1.º a 4.º ao art. 38 do Código Tributário Nacional: o valor venal passa a ser definido como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que os Municípios devem divulgar, assegurada ao contribuinte a contestação por avaliação contraditória. A aplicação concreta continua dependente das legislações municipais e dos parâmetros fixados pela jurisprudência, examinados no artigo sobre os aspectos jurídicos e práticos do ITBI. A dispensa de reconhecimento de firma no título de extensão da alienação fiduciária (art. 9.º-B, § 3.º, da Lei n. 13.476/2017) é outra simplificação que pode encontrar resistência na prática registral.

Operações internacionais

A internacionalização do crédito levanta a questão da aplicação do Marco Legal a operações transfronteiriças. A atuação de agentes de garantias em financiamentos sindicalizados com credores estrangeiros e em estruturas de project finance pode suscitar conflitos de leis e de jurisdição, que exigem análise de direito internacional privado. A aproximação do sistema brasileiro dos padrões internacionais é um avanço, mas as garantias sobre imóveis situados no Brasil continuam regidas pela lei brasileira (art. 8.º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro) e dependem do registro imobiliário local.

Questões clássicas: adimplemento substancial, CDC, benfeitorias e prescrição

Adimplemento substancial

A teoria do adimplemento substancial sustenta que, cumprida parte substancial da obrigação, não seria razoável resolver o contrato ou executar a garantia, cabendo ao credor cobrar o saldo. Na alienação fiduciária de bens móveis regida pelo Decreto-Lei n. 911/1969, a Segunda Seção do STJ afastou a teoria, por entender que a lei exige a quitação integral do débito para a restituição do bem livre de ônus (REsp 1.622.555/MG, 2017). Para os imóveis, a Lei n. 9.514/1997 disciplina procedimento próprio, com oportunidade de purgação da mora e direito de preferência, argumento invocado contra a aplicação da teoria; a corrente favorável apoia-se na boa-fé objetiva e na função social do contrato para os casos de inadimplemento mínimo. A matéria exige exame do caso concreto.

Código de Defesa do Consumidor e Tema 1.095 do STJ

Discutiu-se por anos se o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda a prestações e nas alienações fiduciárias em garantia, prevaleceria sobre o procedimento da Lei n. 9.514/1997. Havia quem defendesse a prevalência da lei especial, quem sustentasse a do CDC, por ser norma de ordem pública, e quem distinguisse os casos em que o credor é o próprio vendedor daqueles em que é instituição financeira. A controvérsia foi resolvida pela Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos (REsp 1.891.498/SP, julgado em 26/10/2022): “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

A tese tem pressupostos: contrato registrado e devedor constituído em mora. Sem o registro, não há propriedade fiduciária constituída (art. 23), e a discussão sobre a restituição de valores segue outras regras. A tese disciplina a forma de resolução do contrato inadimplido e não impede, por si, a discussão judicial de encargos abusivos. A proteção do devedor, no regime da Lei n. 9.514/1997, está na entrega do saldo que sobejar da venda e, no financiamento habitacional, na extinção da dívida quando o leilão é frustrado.

Valor do imóvel para efeito de leilão

A Lei n. 13.465/2017 estabeleceu que, se o valor do imóvel convencionado pelas partes for inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo do ITBI exigível pela consolidação, este último será o valor mínimo para a venda no primeiro leilão (art. 24, parágrafo único). A regra evita alienações muito abaixo do mercado, mas persiste o debate sobre o segundo leilão: nas operações em geral, o credor pode aceitar lance de metade do valor de avaliação, e a diferença entre o produto da venda e a dívida continua exigível do devedor. Uma avaliação contratual realista, com critérios de revisão, como exige o art. 24, VI, é a principal proteção do fiduciante.

Indenização por benfeitorias

Segundo o art. 27, § 4.º, a importância que sobejar da venda em leilão compreende o valor da indenização de benfeitorias. Uma leitura sustenta que o fiduciante não tem direito de retenção do imóvel por benfeitorias, mas apenas ao saldo eventualmente apurado após o leilão; outra corrente defende, com base na vedação ao enriquecimento sem causa, mecanismos de valoração específica das benfeitorias, sobretudo quando não há sobra.

Prescrição

A propriedade fiduciária é acessória da dívida e segue sua sorte. Por isso, discute-se se a prescrição da pretensão de cobrança impede também a excussão extrajudicial. Os prazos usualmente considerados são o de cinco anos para a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular (art. 206, § 5.º, I, do Código Civil) e o de três anos para a pretensão executiva fundada em cédula de crédito bancário, como título de crédito, contados do vencimento. Consumada a prescrição, sustenta-se que o credor não poderia obter pela via extrajudicial o que já não pode exigir judicialmente; a aplicação desse raciocínio depende da identificação precisa do termo inicial e de eventuais causas de interrupção.

Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária de imóveis

O que é alienação fiduciária de imóvel?

É a garantia pela qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel até a quitação da dívida, conservando a posse direta. Paga a dívida, a propriedade fiduciária se resolve; havendo inadimplemento, ela se consolida em nome do credor, que deve vender o imóvel em leilão. A garantia se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis.

Quanto tempo o devedor tem para purgar a mora?

Depois do prazo de carência previsto no contrato, ou de 15 dias se o contrato for omisso, o devedor é intimado pelo Registro de Imóveis e tem 15 dias para pagar as prestações vencidas, os encargos e as despesas. Paga a mora, o contrato continua. No financiamento habitacional, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas até a averbação da consolidação, que ocorre 30 dias após o fim do prazo de purgação.

É possível purgar a mora depois da consolidação da propriedade?

Não, se a consolidação ocorreu depois da Lei n. 13.465/2017. Segundo o Tema 1.288 do STJ, nesse caso o devedor tem apenas direito de preferência para adquirir o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida, as despesas e os tributos da consolidação. Nas consolidações anteriores àquela lei, a quitação na forma do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 impõe o desfazimento da consolidação e a retomada do contrato.

Qual é o lance mínimo nos leilões da alienação fiduciária?

No primeiro leilão, o valor do imóvel fixado no contrato ou, se maior, a base de cálculo do ITBI. No segundo, o valor integral da dívida com despesas, prêmios de seguro, tributos e contribuições condominiais. Fora do financiamento habitacional, o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação.

Se o imóvel for leiloado por menos que a dívida, o devedor continua devendo?

Depende da operação. Nos financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não alcançar o valor mínimo, a dívida é extinta, com recíproca quitação. Nas demais operações, a Lei n. 14.711/2023 passou a prever que o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente.

A execução extrajudicial da alienação fiduciária é constitucional?

Sim. No Tema 982 da repercussão geral (RE 860.631), o STF decidiu que o procedimento da Lei n. 9.514/1997 é compatível com as garantias processuais previstas na Constituição. O devedor pode, ainda assim, recorrer ao Judiciário contra irregularidades do procedimento, como falhas na intimação ou lance inferior ao mínimo legal.

O que mudou com o Marco Legal das Garantias?

A Lei n. 14.711/2023 disciplinou a alienação fiduciária da propriedade superveniente e a extensão da alienação fiduciária, ampliou para 60 dias o prazo do primeiro leilão e passou a responsabilizar o devedor pelo saldo remanescente fora do financiamento habitacional. Também estendeu a execução extrajudicial aos créditos hipotecários em geral, tipificou o agente de garantias e disciplinou o concurso de credores no Registro de Imóveis.

O Código de Defesa do Consumidor se aplica à alienação fiduciária de imóvel?

Não quanto à forma de resolução do contrato inadimplido. Pelo Tema 1.095 do STJ, se o contrato com alienação fiduciária estiver registrado e o devedor tiver sido constituído em mora, aplica-se o procedimento da Lei n. 9.514/1997, e não o art. 53 do CDC. Sem o registro, a garantia não se constitui, e a devolução de valores segue outras regras.

Conclusão

A alienação fiduciária consolidou-se como a principal garantia do mercado imobiliário brasileiro, e o Marco Legal das Garantias ampliou suas possibilidades, com a alienação da propriedade superveniente, a extensão da garantia e a excussão de vários imóveis, ao mesmo tempo em que tornou mais rigoroso o regime do devedor fora do financiamento habitacional, que agora responde pelo saldo remanescente. A lei aproximou a hipoteca da alienação fiduciária, tipificou o agente de garantias e levou ao Registro de Imóveis o concurso de credores, mas deixou questões abertas, como a aplicação a contratos antigos e os limites da atuação do agente e do registrador. Para o devedor, o STJ tornou decisivo o prazo de purgação: consolidada a propriedade, resta apenas o direito de preferência. Conhecer essas regras antes de contratar e observar os prazos quando surge o inadimplemento é o que preserva o equilíbrio entre a eficiência do crédito e a proteção do patrimônio.

Principais pontos deste artigo:

• A intimação concede 15 dias para purgar a mora; após a consolidação, resta ao devedor apenas o direito de preferência (Tema 1.288 do STJ).
• O primeiro leilão ocorre no prazo de 60 dias da consolidação, com lance mínimo igual ao valor do contrato ou à base de cálculo do ITBI, se maior.
• Fora do financiamento habitacional, o devedor responde pelo saldo remanescente; no habitacional, a dívida se extingue se o segundo leilão for frustrado.
• A execução extrajudicial é constitucional (Tema 982 do STF), e no contrato registrado prevalece o procedimento da Lei n. 9.514/1997 sobre o CDC (Tema 1.095 do STJ).
• A alienação fiduciária sucessiva e a extensão da garantia permitem aproveitar o mesmo imóvel para novos créditos.
• O Marco Legal estendeu a execução extrajudicial à hipoteca, tipificou o agente de garantias e disciplinou o concurso de credores.

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