Leilão judicial de imóveis: como funciona, etapas e riscos (2026)

Atualizado em outubro de 2026.

O leilão judicial de imóveis é a venda pública, determinada pelo juiz, do imóvel penhorado em uma execução, para que o credor seja pago com o produto da alienação. Disciplinado pelos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil (CPC), o procedimento é conduzido por leiloeiro público, preferencialmente em meio eletrônico, e atrai compradores interessados em preços inferiores aos de mercado. Este artigo explica como funciona o leilão judicial, etapa por etapa, quem responde pelas dívidas de IPTU, condomínio e ITBI, em que ele difere do leilão extrajudicial da alienação fiduciária e quais cuidados tomar antes de oferecer um lance.

Em resumo: no leilão judicial de imóveis, o bem penhorado é vendido por leiloeiro público, de preferência em meio eletrônico, nos termos dos arts. 879 a 903 do CPC. O edital deve ser publicado ao menos 5 dias antes e informar avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e ônus. É vil o lance inferior ao preço mínimo fixado pelo juiz ou, sem essa fixação, a 50% da avaliação. O pagamento é imediato, mas admite-se proposta com 25% à vista e saldo em até 30 meses, garantido por hipoteca. Os débitos de IPTU anteriores sub-rogam-se no preço (Tema 1.134 do STJ); os de condomínio, segundo a Terceira Turma do STJ, podem ser exigidos do arrematante quando constam do edital ou eram dele conhecidos.

O que é o leilão judicial de imóveis e como funciona?

O leilão judicial — também chamado de hasta pública ou, na terminologia do Código de 1973, praça — é o ato pelo qual o Estado-juiz aliena o bem penhorado, no curso de uma execução ou de um cumprimento de sentença, e entrega ao credor o valor obtido. Por ser ato expropriatório, realizado sob a autoridade do Poder Judiciário, distingue-se da compra e venda entre particulares: o executado não manifesta vontade de vender, e a transferência resulta de decisão judicial.

O leilão tem caráter subsidiário: o CPC dá preferência à adjudicação, pela qual o exequente fica com o bem por preço não inferior ao da avaliação (art. 876), e à alienação por iniciativa particular (art. 880); somente quando nenhuma delas se efetiva o bem vai a leilão judicial (art. 881). O leilão é sempre realizado por leiloeiro público (art. 881, § 1.º) e ocorre por meio eletrônico, admitida a forma presencial apenas quando a eletrônica não for possível (art. 882), nos termos da Resolução CNJ n. 236/2016. Os imóveis leiloados provêm de processos de natureza diversa — ações de cobrança de condomínio, cumprimentos de sentença, a execução de título extrajudicial, execuções fiscais e execuções trabalhistas —, e estas duas últimas têm regras próprias (Lei n. 6.830/1980 e art. 888 da CLT), com aplicação subsidiária do CPC.

O regime administrativo dos leilões judiciais deve mudar em 2027. O Provimento n. 255/2026 da Corregedoria Nacional de Justiça, de 19 de agosto de 2026, instituiu a Consolidação Nacional da Execução Efetiva, com regras sobre a governança da execução, a pesquisa patrimonial e as alienações judiciais. O Provimento n. 256/2026, de 15 de setembro de 2026, ampliou para 180 dias, contados da publicação, o prazo de entrada em vigor dessa Consolidação, que passa a valer apenas em fevereiro de 2027. Até lá, os leilões seguem o CPC, a Resolução CNJ n. 236/2016 e os atos de cada tribunal.

Quais são as etapas do leilão judicial?

O procedimento obedece a uma sequência de atos cuja inobservância pode comprometer a validade da arrematação:

1. Penhora e avaliação: a avaliação é feita pelo oficial de justiça ou, se exigir conhecimentos especializados, por avaliador nomeado pelo juiz (art. 870).
2. Designação do leiloeiro e das condições: o juiz designa o leiloeiro, que pode ser indicado pelo exequente (art. 883), e fixa o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias (art. 885).
3. Edital: publicado na internet pelo menos 5 dias antes do leilão (arts. 886 e 887).
4. Intimações: o executado e os interessados do art. 889 são cientificados com pelo menos 5 dias de antecedência.
5. Primeiro e, se necessário, segundo leilão: observado o limite do preço vil (arts. 886, V, e 891).
6. Pagamento e auto de arrematação: o preço é pago, em regra, de imediato (art. 892), e o auto é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (arts. 901 e 903).
7. Impugnações: podem ser apresentadas em até 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação (art. 903, § 2.º).
8. Carta de arrematação e registro: a carta é expedida com o mandado de imissão na posse (art. 901, § 1.º), e seu registro no Registro de Imóveis transfere a propriedade.

Já na penhora há cautelas relevantes: recaindo sobre imóvel, o cônjuge do executado também é intimado, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 842). Se o imóvel for indivisível e pertencer em parte a cônjuge ou coproprietário alheio à execução, a quota-parte deles recai sobre o produto da alienação, e eles têm preferência na arrematação em igualdade de condições (art. 843).

O que o edital do leilão judicial deve conter?

O edital dá publicidade à alienação e fixa as condições que vinculam o arrematante. O art. 886 do CPC exige que contenha:

• a descrição do imóvel, com sua situação e suas divisas e remissão à matrícula e aos registros;
• o valor da avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro;
• o sítio eletrônico e o período do leilão ou, se presencial, o local, o dia e a hora;
• o local, o dia e a hora do segundo leilão presencial, para o caso de não haver interessado no primeiro;
• a menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem.

A publicação deve ocorrer pelo menos 5 dias antes do leilão, em sítio na internet designado pelo juízo, com descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada do bem (art. 887, §§ 1.º e 2.º). O CPC de 2015 não distingue prazos conforme o valor do imóvel: a antecedência mínima é de 5 dias para qualquer bem. Se a publicação na internet for inviável ou insuficiente, o edital é afixado no local de costume e publicado, em resumo, em jornal de ampla circulação local (art. 887, § 3.º).

A menção aos ônus tem consequências concretas: se o arrematante provar, nos 10 dias seguintes, ônus real ou gravame não mencionado no edital, pode desistir e reaver o depósito (art. 903, § 5.º, I). Por outro lado, o edital não pode transferir ao arrematante responsabilidades que a lei não lhe atribui — no Tema 1.134, o STJ declarou inválida a cláusula de edital que lhe atribui os débitos tributários anteriores à alienação, como se verá adiante.

Quem deve ser intimado do leilão?

O art. 889 do CPC determina que sejam cientificados da alienação, com pelo menos 5 dias de antecedência, o executado — por seu advogado ou, sem procurador nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo — e, conforme o caso, entre outros, o coproprietário de bem indivisível cuja fração ideal tenha sido penhorada, os titulares de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, superfície ou concessão de uso, os credores com garantia real, inclusive fiduciária, ou com penhora anteriormente averbada que não sejam parte na execução, o promitente comprador ou vendedor com promessa registrada e, no caso de bem tombado, a União, o Estado e o Município. Se o executado for revel, não tiver advogado e não for encontrado, a intimação considera-se feita pelo próprio edital (parágrafo único).

A falta de intimação de credores com garantia real e de titulares de direitos reais torna a alienação ineficaz em relação a eles (art. 804; art. 903, § 1.º, II). O cônjuge não figura no rol do art. 889: sua intimação é exigida na penhora (art. 842), e seus direitos são protegidos pelo art. 843. Conferir essas intimações nos autos é diligência indispensável para quem pretende arrematar.

Primeiro e segundo leilão: lance mínimo e preço vil

O CPC atribui ao juiz a fixação do preço mínimo (art. 885) e prevê um segundo leilão para o caso de não haver interessado no primeiro (art. 886, V). Na prática, os editais costumam exigir, no primeiro leilão, lance igual ou superior à avaliação e admitir, no segundo, o maior lance que não seja vil — lógica que o art. 895, I e II, adota para as propostas de pagamento parcelado.

Nos termos do art. 891, não se aceita lance que ofereça preço vil, assim considerado o inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, não tendo sido fixado preço mínimo, o inferior a 50% da avaliação. O percentual de 50% é, portanto, parâmetro supletivo, aplicável quando o edital é omisso. Em algumas situações, a lei impõe patamares adicionais:

Exemplo: um imóvel avaliado em R$ 600.000,00, com preço mínimo de 50% no segundo leilão, não pode ser arrematado por menos de R$ 300.000,00. Se o imóvel, indivisível, for levado a leilão por inteiro e o executado tiver apenas 40% dele, pertencendo os outros 60% a um irmão alheio à execução, o preço deve assegurar a este R$ 360.000,00 (art. 843, § 2.º), e lances inferiores não podem ser aceitos. Em igualdade de ofertas, têm preferência o cônjuge, o companheiro, o descendente e o ascendente do executado, nessa ordem (art. 892, § 2.º). A alegação de preço vil deve ser feita em até 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação e, acolhida, leva à sua invalidação (art. 903, §§ 1.º, I, e 2.º).

Pagamento da arrematação: à vista, parcelado e comissão

Salvo decisão judicial em sentido diverso, o pagamento é feito de imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico (art. 892). O exequente que arremata e é o único credor não precisa exibir o preço, mas deve depositar em 3 dias a diferença que exceder seu crédito (art. 892, § 1.º). Quem não paga no prazo perde a caução em favor do exequente, e o bem volta a leilão, do qual o remisso não pode participar (art. 897).

O CPC também admite a aquisição em prestações, mediante proposta escrita com pelo menos 25% do lance à vista e o saldo em até 30 meses, garantido, no caso de imóveis, por hipoteca do próprio bem; a proposta indica o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo (art. 895, §§ 1.º e 2.º). A lei não fixa taxa de juros para as parcelas. A proposta não suspende o leilão, e a oferta à vista sempre prevalece sobre a parcelada (§§ 6.º e 7.º). O atraso de qualquer prestação gera multa de 10% sobre a parcela inadimplida somada às vincendas e autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou a execução do valor devido (§§ 4.º e 5.º). Assim, um lance de R$ 400.000,00 exige ao menos R$ 100.000,00 à vista e o saldo de R$ 300.000,00 em até 30 parcelas corrigidas.

Ao preço somam-se a comissão do leiloeiro, paga pelo arrematante e fixada pelo juiz (art. 884, parágrafo único) em, no mínimo, 5% do valor da arrematação (art. 7.º da Resolução CNJ n. 236/2016), e as despesas de transferência. O financiamento bancário do lance depende de previsão no edital e da aceitação do imóvel como garantia pela instituição financeira.

Auto de arrematação, carta e registro do imóvel

A arrematação consta de auto lavrado de imediato (art. 901). Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, ela é perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de invalidação, assegurada a reparação dos prejuízos (art. 903). Antes disso, o executado pode remir a execução, pagando a dívida atualizada com juros, custas e honorários (art. 826), e, no leilão de bem hipotecado, remir o próprio bem até a assinatura do auto, pelo preço do maior lance (art. 902). O lance vencedor, por si só, não assegura a aquisição.

Depositado o preço e pagas a comissão e as despesas, e decorrido o prazo de 10 dias sem impugnação, expede-se a carta de arrematação com o mandado de imissão na posse (arts. 901, § 1.º, e 903, § 3.º). A carta contém a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto, a prova de pagamento do imposto de transmissão e a indicação de eventual ônus real ou gravame (art. 901, § 2.º).

A propriedade transfere-se com o registro da carta no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), mas nem todo gravame desaparece. A hipoteca extingue-se pela arrematação (art. 1.499, VI, do Código Civil), desde que o credor hipotecário que não seja parte na execução tenha sido notificado judicialmente (art. 1.501), e os créditos que recaem sobre o bem sub-rogam-se no preço (art. 908, § 1.º, do CPC). Já o usufruto registrado, em regra, subsiste; seu titular deve ser cientificado do leilão, sob pena de ineficácia da alienação em relação a ele (arts. 804, § 6.º, e 889, III).

Quando a arrematação pode ser desfeita?

A arrematação pode ser invalidada, quando feita por preço vil ou com outro vício; considerada ineficaz, se não intimados os titulares indicados no art. 804; ou resolvida, se o preço não for pago ou a caução não for prestada (art. 903, § 1.º). O juiz decide essas questões se provocado em até 10 dias; expedida a carta, a invalidação só pode ser pleiteada em ação autônoma, na qual o arrematante é litisconsorte necessário (§§ 2.º e 4.º).

O arrematante pode desistir e reaver imediatamente o depósito se provar, em 10 dias, ônus real ou gravame não mencionado no edital; se o executado alegar alguma das situações do § 1.º antes da expedição da carta; ou se, citado para a ação autônoma, desistir no prazo de resposta (art. 903, § 5.º). A suscitação infundada de vício para provocar a desistência é ato atentatório à dignidade da justiça, punível com multa de até 20% do valor atualizado do bem (§ 6.º).

Imissão na posse do imóvel arrematado

A arrematação transfere a propriedade, mas o imóvel pode continuar ocupado. No leilão judicial, a posse é obtida no próprio processo: o mandado de imissão na posse acompanha a carta de arrematação, sem necessidade de ação autônoma contra o executado. Não havendo desocupação voluntária no prazo fixado, o juiz pode determinar a desocupação coercitiva, com auxílio de força policial se necessário. O tempo dessa etapa varia conforme o juízo e deve entrar no cálculo da operação.

Se o ocupante for terceiro com título próprio, a situação muda. Imóvel locado costuma ser examinado à luz do art. 8.º da Lei n. 8.245/1991: o adquirente pode denunciar a locação, com 90 dias para a desocupação, salvo se ela for por tempo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e averbada na matrícula; a denúncia deve ser feita em 90 dias do registro, sob pena de presumir-se a concordância com a manutenção da locação. Terceiros com posse ou direito incompatível podem opor embargos de terceiro até 5 dias depois da arrematação, sempre antes da assinatura da carta (arts. 674 e 675).

Dívidas do imóvel arrematado: IPTU, condomínio e ITBI

A responsabilidade do arrematante por dívidas anteriores é a questão de maior relevância prática na aquisição em leilão judicial. O regime difere para tributos e para contribuições condominiais, e ambos devem ser examinados à luz do edital.

IPTU e demais tributos: o Tema 1.134 do STJ

Pelo art. 130 do Código Tributário Nacional (CTN), os créditos relativos a impostos sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóveis, a taxas de serviços a eles referentes e a contribuições de melhoria sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação; no caso de arrematação em hasta pública, porém, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço (parágrafo único).

Com base nesse dispositivo, a Primeira Seção do STJ, nos REsp 1.914.902/SP, 1.944.757/SP e 1.961.835/SP (relator o Ministro Teodoro Silva Santos, julgados em 9/10/2024), fixou a tese do Tema 1.134: é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação. Segundo o acórdão, a responsabilidade tributária decorre de lei, e o edital não pode alterar o sujeito passivo; como, na alienação judicial, a aquisição do domínio é direta, originária, sem intermediação entre o antigo proprietário e o arrematante, este recebe o bem livre desses débitos, satisfeitos com o preço. É a mesma natureza originária reconhecida, por exemplo, à usucapião.

Conforme a notícia oficial do STJ, houve modulação: a tese aplica-se aos leilões cujos editais tenham sido publicados após a publicação da ata de julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos pendentes, aos quais se aplica de imediato. Os tributos com fatos geradores posteriores à arrematação cabem, naturalmente, ao novo proprietário.

Dívidas de condomínio: o que diz o STJ

Com as contribuições condominiais, o quadro é menos definido. O art. 1.345 do Código Civil dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros, o que expressa a natureza propter rem dessas obrigações. Já o art. 908, § 1.º, do CPC prevê que, na alienação judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o preço, observada a ordem de preferência.

A Terceira Turma do STJ tem conciliado essas normas a partir da informação de que o arrematante dispunha. Quando a dívida condominial consta do edital, ou quando se prova que ele tinha ciência inequívoca dela antes do lance, o arrematante responde pelo débito, em razão de sua natureza propter rem; sem previsão no edital nem prova dessa ciência, a dívida deve ser satisfeita com o produto da arrematação. O precedente mais citado é o REsp 2.042.756/SP, julgado em novembro de 2024 por 3 votos a 2, vencidos o relator, Ministro Moura Ribeiro, e a Ministra Nancy Andrighi; em dezembro de 2025, a mesma Turma reafirmou a orientação no REsp 2.158.500/SP. O alcance desses julgados tem um limite processual: o art. 908, § 1.º, do CPC não foi examinado no mérito, por falta de prequestionamento.

A questão chegou à Segunda Seção em embargos de divergência opostos contra o acórdão de 2024 (AgInt nos EREsp 2.042.756/SP, acórdão publicado em 18/5/2026), mas não houve uniformização do mérito: a orientação continua a ser de Turma, sem tese vinculante. A Terceira Turma também decidiu, no REsp 2.197.699/SP (2025), que a arrematação não exonera automaticamente o antigo proprietário, que continua pessoalmente obrigado pelo saldo não coberto pelo preço; o arrematante que paga cotas anteriores pode, por isso, buscar o reembolso contra ele.

O debate, por isso, permanece aberto. Parte da doutrina sustenta que o art. 908, § 1.º, ao incluir expressamente os créditos propter rem na sub-rogação, libera o arrematante também das dívidas condominiais, conclusão reforçada pela qualificação da arrematação como aquisição originária no Tema 1.134. Enquanto o STJ não enfrentar o dispositivo, a cautela recomenda considerar que as dívidas condominiais informadas no edital, ou conhecidas do arrematante por outros meios, serão exigidas dele e incluí-las no valor máximo do lance.

ITBI na arrematação

A arrematação está sujeita ao ITBI, a cargo do arrematante, e a prova de pagamento integra a carta de arrematação (art. 901, § 2.º, do CPC). Sob a redação anterior do art. 38 do CTN, a jurisprudência do STJ tomava como base de cálculo, na arrematação, o valor alcançado no leilão, em linha com o Tema 1.113 do STJ, que vincula a base ao valor do imóvel em condições normais de mercado, e não ao valor venal do IPTU. A Lei Complementar n. 227/2026 deu nova redação ao art. 38, em vigor desde 14 de janeiro de 2026: a base é o valor venal, entendido como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado pelas administrações tributárias municipais por critérios técnicos que devem ser divulgados, e contestável pelo contribuinte mediante avaliação contraditória. Como o preço de leilão nem sempre reflete condições normais de mercado, a aplicação da nova regra às arrematações ainda será definida pela jurisprudência; convém verificar antes do lance o critério do município, tema tratado no artigo sobre o ITBI em 2026.

Leilão judicial x leilão extrajudicial de imóveis

Os dois leilões são frequentemente confundidos, mas têm fundamentos e riscos distintos. O extrajudicial mais comum é o da alienação fiduciária de imóveis, regida pela Lei n. 9.514/1997: o devedor em atraso é intimado pelo Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias; sem pagamento, a propriedade consolida-se em nome do credor, que deve promover leilão público em 60 dias, contados do registro da consolidação, sem intervenção do Judiciário (arts. 26 e 27).

No leilão extrajudicial, não há juiz controlando os atos antes da venda; vícios como falhas na intimação do devedor ou na descrição do imóvel são discutidos em ação própria, como mostra o artigo sobre a nulidade do leilão extrajudicial por descrição desatualizada do imóvel. No leilão judicial, as impugnações concentram-se no processo e sujeitam-se aos prazos do art. 903 do CPC, o que tende a dar maior previsibilidade ao arrematante.

Cuidados antes de participar de leilão judicial de imóveis

A arrematação de imóvel pode ser vantajosa, mas não há vendedor para prestar declarações ou negociar garantias: diferentemente dos contratos imobiliários comuns, as condições são fixadas pelo edital. Antes do lance, recomenda-se:

• ler o edital na íntegra, com atenção ao preço mínimo, ao pagamento, à comissão e à menção de ônus, recursos e processos pendentes;
• obter certidão atualizada da matrícula, para identificar hipotecas, outras penhoras, usufruto, indisponibilidades e promessas registradas;
• consultar a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, explicada no artigo sobre a CNIB na execução civil;
• examinar os autos: penhora, avaliação, intimações do art. 889, embargos, recursos pendentes e pedidos de remição;
• verificar a ocupação do imóvel, estimando o tempo e o custo da desocupação;
• levantar as dívidas de IPTU e de condomínio e confrontá-las com o edital;
• em unidades em construção, conferir o registro da incorporação imobiliária;
• somar ao lance a comissão, o ITBI, os emolumentos, as dívidas condominiais informadas no edital e os custos de regularização e desocupação.

Essas verificações compõem a due diligence imobiliária aplicada à arrematação. O Código Civil mantém a garantia contra a evicção mesmo na aquisição em hasta pública (art. 447), mas a reparação posterior tende a ser mais lenta e incerta do que a prevenção: é a análise prévia que distingue a arrematação eficaz da aquisição problemática.

Perguntas frequentes sobre leilão judicial de imóveis

O arrematante responde pelas dívidas de IPTU anteriores ao leilão judicial?

Não. Pelo art. 130, parágrafo único, do CTN, na arrematação em hasta pública os tributos sobre o imóvel sub-rogam-se no preço. No Tema 1.134, o STJ declarou inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante os débitos tributários anteriores à alienação. A tese aplica-se aos leilões cujos editais foram publicados após a publicação da ata do julgamento e às ações e pedidos administrativos então pendentes.

O arrematante responde por dívidas de condomínio anteriores ao leilão?

Depende do edital e do que o arrematante sabia. Se a dívida constou do edital, ou se ele tinha ciência inequívoca dela antes do lance, a Terceira Turma do STJ entende que o arrematante responde por ela (REsp 2.042.756/SP, orientação reafirmada no REsp 2.158.500/SP). Sem previsão no edital nem prova dessa ciência, a dívida deve ser paga com o produto da arrematação. Esses julgados não examinaram o art. 908, § 1.º, do CPC, que prevê a sub-rogação dos créditos propter rem no preço.

O que é preço vil em leilão judicial e qual o percentual mínimo?

É o lance inferior ao preço mínimo fixado pelo juiz e constante do edital ou, se o edital não fixar preço mínimo, inferior a 50% do valor da avaliação (art. 891 do CPC). O lance vil não pode ser aceito, e a arrematação por preço vil pode ser invalidada se a alegação for feita em até 10 dias após seu aperfeiçoamento. Quando não há interessado no primeiro leilão, o segundo é realizado com observância desse limite.

É possível comprar imóvel em leilão judicial com financiamento?

O CPC admite a compra em prestações: a proposta escrita deve oferecer ao menos 25% do lance à vista e o saldo em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel (art. 895). A oferta de pagamento à vista sempre prevalece sobre a parcelada. O financiamento bancário do lance depende de previsão no edital e da aceitação do imóvel como garantia pela instituição financeira.

Como funciona a imissão na posse do imóvel arrematado em leilão judicial?

O mandado de imissão na posse é expedido com a carta de arrematação, no próprio processo de execução, depois do pagamento do preço e das despesas e do prazo de 10 dias para impugnações (arts. 901, § 1.º, e 903, § 3.º, do CPC). Se o ocupante não sair voluntariamente, o juiz pode determinar a desocupação forçada. A ocupação por locatário ou por terceiro com título próprio exige providências específicas, como a denúncia da locação prevista no art. 8.º da Lei n. 8.245/1991.

O arrematante pode desistir da arrematação?

Sim, nas hipóteses do art. 903, § 5.º, do CPC: se provar, em 10 dias, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; se o executado alegar vício da arrematação antes da expedição da carta; ou se, citado para a ação autônoma de invalidação, desistir no prazo de resposta. Nesses casos, o depósito é devolvido imediatamente.

Qual a diferença entre leilão judicial e leilão extrajudicial de imóveis?

O leilão judicial decorre de penhora em processo de execução, é regulado pelos arts. 879 a 903 do CPC e é conduzido por leiloeiro público designado pelo juiz. O leilão extrajudicial mais comum é o da alienação fiduciária, regido pela Lei n. 9.514/1997, no qual o próprio credor promove o leilão após a consolidação da propriedade no Registro de Imóveis, sem intervenção judicial prévia.

Investir em leilão judicial de imóveis é seguro?

A arrematação judicial oferece segurança jurídica relevante: o ato é controlado pelo juiz, torna-se irretratável com a assinatura do auto e, segundo o Tema 1.134 do STJ, transmite o imóvel livre dos tributos anteriores. Os riscos concentram-se na ocupação do imóvel, nas dívidas condominiais informadas no edital, em vícios de intimação e em pedidos de remição ou invalidação. A análise prévia do edital, da matrícula e dos autos reduz esses riscos.

Conclusão

O leilão judicial de imóveis é regulado em detalhe pelo CPC, que protege o executado contra vendas por preço vil e o arrematante contra ônus não informados. O STJ trouxe segurança quanto aos tributos anteriores, que se sub-rogam no preço, mas as dívidas condominiais informadas no edital seguem em debate. A vantagem econômica da arrematação depende, assim, de uma avaliação completa do imóvel, do processo e dos custos antes do lance.

Principais pontos deste artigo:

• O leilão judicial ocorre quando não há adjudicação nem alienação por iniciativa particular e é realizado por leiloeiro público, preferencialmente em meio eletrônico.
• O edital deve ser publicado ao menos 5 dias antes e informar avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e ônus.
• É vil o lance abaixo do mínimo fixado no edital ou, sem ele, abaixo de 50% da avaliação.
• O pagamento parcelado exige 25% à vista e saldo em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel.
• Tributos anteriores sub-rogam-se no preço (Tema 1.134 do STJ); dívidas de condomínio informadas no edital, ou conhecidas do arrematante, podem ser exigidas dele.
• A posse é obtida por mandado de imissão expedido com a carta de arrematação, no próprio processo.

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