Incorporação imobiliária e loteamentos na reforma tributária

Atualizado em outubro de 2026.

Incorporação imobiliária e loteamentos na reforma tributária têm regime próprio. A partir de 2027, a venda de unidades na planta e de lotes passa do PIS e da Cofins para a CBS e, progressivamente, para o IBS, com alíquotas reduzidas em 50%, redutores na base de cálculo e créditos sobre os insumos da obra. As regras estão nos arts. 251 a 270, 485 e 486 da Lei Complementar n. 214/2025, com as alterações da Lei Complementar n. 227/2026. A seguir, o pagamento nas vendas parceladas, os redutores, os créditos, a apuração por obra, a permuta e as opções de transição.

Em resumo: a partir de 2027, a venda de unidades de incorporação e de lotes é tributada pela CBS e, gradualmente, pelo IBS, com alíquotas reduzidas em 50% (art. 261 da LC n. 214/2025). O fato gerador ocorre na celebração do contrato, ainda que de promessa, mas o tributo é devido a cada pagamento recebido. De cada parcela deduzem-se, proporcionalmente, o redutor de ajuste (terreno, ITBI e contrapartidas) e o redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo ou R$ 30 mil por lote residencial, corrigidos pelo IPCA. Incorporações com RET e loteamentos com pedido de registro efetivados até 31/12/2028 podem recolher IBS e CBS de 2,08% (0,53% no interesse social) e 3,65% da receita, sem créditos nem redutores.

O que muda na incorporação imobiliária e no loteamento com a reforma tributária?

Até o fim de 2026, a receita da venda de unidades sofre a incidência do PIS e da Cofins ou, nas incorporações afetadas que optaram pelo regime especial de tributação (RET), do pagamento unificado de 4% da receita mensal recebida, que abrange IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (art. 4.º da Lei n. 10.931/2004). Em 2027, o PIS e a Cofins são extintos e substituídos pela CBS; o IBS, cobrado a 0,1% em 2027 e 2028, cresce entre 2029 e 2032 e passa a ser exigido integralmente em 2033, conforme o cronograma da reforma tributária.

Para as operações com imóveis, a LC n. 214/2025 criou um regime específico, aplicável aos contribuintes do regime regular. Na incorporação e no loteamento, mudam cinco pontos: as alíquotas são reduzidas em 50%; o tributo é devido a cada pagamento recebido; a base é reduzida pelo redutor de ajuste e pelo redutor social; incorporadoras e loteadoras passam a apropriar créditos; e a apuração é feita por empreendimento. Para os projetos estruturados até 2028, a lei preserva, como opção, o recolhimento sobre a receita.

Incorporação, loteamento e unidade imobiliária

Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas (art. 28, parágrafo único, da Lei n. 4.591/1964). As frações ideais das futuras unidades só podem ser alienadas após o registro do memorial de incorporação (art. 32), e o empreendimento pode ser submetido ao patrimônio de afetação (art. 31-A).

Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias ou prolongamento, modificação ou ampliação das existentes; com aproveitamento do sistema viário existente, há desmembramento (art. 2.º, §§ 1.º e 2.º, da Lei n. 6.766/1979). O projeto aprovado deve ser levado a registro em 180 dias, sob pena de caducidade (art. 18), é vedado vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado (art. 37) e, desde a Lei n. 14.620/2023, o loteamento também admite afetação (art. 18-A). A conferência desses registros integra a due diligence imobiliária. Para o IBS e a CBS, unidade imobiliária é o terreno adquirido para venda, com ou sem construção, cada lote de desmembramento ou loteamento, cada unidade distinta da incorporação e o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma (art. 262, § 1.º).

Alíquota reduzida e quem é contribuinte

O IBS e a CBS alcançam a alienação de imóveis, inclusive a decorrente de incorporação e de parcelamento do solo, os atos onerosos sobre direitos reais, a locação, a administração e intermediação e os serviços de construção civil (art. 252). Todas essas operações têm alíquotas reduzidas em 50%, salvo locação, cessão onerosa e arrendamento, reduzidas em 70% (art. 261).

São contribuintes as pessoas jurídicas do regime regular e também a pessoa física que, no ano-calendário anterior, alienar mais de três imóveis distintos mantidos há menos de cinco anos ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores à venda (art. 251, §§ 1.º e 3.º), como o pequeno construtor que vende casas em nome próprio; veja o artigo sobre o CNPJ da pessoa física na reforma tributária. O ITBI e o IPTU continuam municipais: o ITBI na compra de imóvel na planta segue regras próprias, e o ITBI pago pelo contribuinte na aquisição integra o redutor de ajuste.

Quando o IBS e a CBS são devidos nas vendas na planta?

O fato gerador ocorre no ato de alienação, que compreende a celebração do contrato, ainda que mediante promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou outro documento de compromisso (art. 254, I e § 1.º). Na incorporação e no parcelamento do solo, porém, o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento (art. 262): a entrada, as parcelas e o saldo pago na entrega das chaves, inclusive com financiamento bancário, geram débito no período em que são recebidos. A base inclui juros, variações monetárias e a atualização monetária do saldo do preço (art. 255, § 1.º), de modo que a correção das parcelas pelo INCC também é tributada.

Um exemplo: unidade vendida por R$ 500.000,00, com redutores totais de R$ 300.000,00, paga em dez parcelas de R$ 50.000,00. De cada parcela deduzem-se R$ 30.000,00 de redutores, 60% do seu valor, e o tributo incide sobre R$ 20.000,00 (art. 262, § 4.º). A empresa do regime regular que compra a unidade para a própria atividade pode, em regra, creditar-se do IBS e da CBS da compra, salvo se a unidade vier do regime opcional de transição (arts. 485, § 4.º, e 486, § 5.º).

Redutor de ajuste e redutor social: valores e hipóteses

Os redutores são deduzidos em sequência: primeiro o de ajuste, que retira da base o custo do imóvel; depois o social, próprio dos imóveis residenciais novos e dos lotes residenciais.

Redutor de ajuste

A partir de 1.º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá um redutor de ajuste, usado exclusivamente na alienação e corrigido pelo IPCA (art. 257). Para os imóveis possuídos em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial é o de aquisição corrigido ou, por opção, o valor de referência do art. 256, estimativa de mercado para fins de IBS e CBS regulamentada pelo Decreto n. 12.955/2026 (arts. 366 a 368), que não é base do IPTU nem do ITBI. Para as obras em andamento nessa data, somam-se o valor de aquisição do imóvel sobre o qual se constrói, na redação da LC n. 227/2026, e os custos de produção adquiridos antes de 2027, comprovados por documentos fiscais idôneos (art. 258, II), item central do checklist do que fazer antes de 2027.

Nas aquisições a partir de 2027, a LC n. 227/2026 distinguiu: comprado de não contribuinte do regime regular, o redutor é o valor de aquisição (art. 258, III); comprado de contribuinte, mantém-se o redutor vinculado ao imóvel, sem prejuízo do crédito (§ 10). Somam-se o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas e ambientais, como a outorga onerosa do direito de construir (§ 6.º), e, no loteamento, o percentual de áreas públicas transferidas ao Município (art. 22 da Lei n. 6.766/1979) e as contrapartidas do ato de aprovação (§ 7.º); os insumos dessas contrapartidas não geram crédito (§ 8.º). Na divisão do imóvel, inclusive por parcelamento, o redutor é rateado pelo valor de mercado dos imóveis resultantes ou, na falta dele, pela área (art. 257, § 6.º). O cálculo está no artigo sobre o redutor de ajuste.

Redutor social

Na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial, deduzem-se R$ 100.000,00 por imóvel e R$ 30.000,00 por lote, corrigidos mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC n. 214/2025, até o limite da base remanescente após o redutor de ajuste e uma única vez por imóvel (art. 259). Novo é o imóvel ainda não ocupado ou utilizado; lote residencial inclui o de condomínio de lotes (art. 1.358-A do Código Civil). Uma casa nova de R$ 220.000,00, com redutor de ajuste de R$ 40.000,00, tem base de R$ 80.000,00 após o redutor social; se a base após o redutor de ajuste não superar o redutor social, não há tributo.

Aplicação dos redutores em cada parcela

Os redutores são deduzidos de cada parcela proporcionalmente ao valor total do imóvel (art. 262, § 4.º). Se o pagamento de imóvel residencial novo ou de lote residencial começou antes de 2027, a proporção considera também as parcelas anteriores (§ 5.º). Na leitura literal, a fração dos redutores correspondente a essas parcelas não se transfere para as posteriores: com 40% do preço pago em 2026, aproveitam-se 60% dos redutores.

Créditos, saldo credor e patrimônio de afetação

Do IBS e da CBS devidos em cada período, o alienante compensa os créditos sobre bens e serviços adquiridos (art. 262, § 2.º). Pelas regras de não cumulatividade plena, geram crédito, em princípio, materiais, serviços de construção e de engenharia, projetos, corretagem e publicidade, condicionado em regra ao pagamento do tributo na aquisição. Não geram crédito a folha de salários nem o terreno comprado de não contribuinte, que compõe o redutor. Por isso, obras com equipe própria tendem a gerar menos créditos do que as contratadas por empreitada, e incorporações verticais, mais do que loteamentos.

O saldo credor, comum no início da obra, pode ser ressarcido diretamente em conta-corrente vinculada ao patrimônio de afetação até a conclusão do empreendimento (arts. 31-A a 31-E da Lei n. 4.591/1964 e 18-A a 18-E da Lei n. 6.766/1979); depois, pode ser ressarcido ou compensado com outras operações (art. 262, § 3.º). Na leitura do dispositivo, sem afetação o ressarcimento aguarda a conclusão. É mais uma vantagem da afetação, que protege os adquirentes na falência da incorporadora e é requisito do RET, tema do artigo sobre patrimônio de afetação, SPE e RET.

Apuração por empreendimento e CIB da obra

A apuração é feita para cada empreendimento, vinculada a CNPJ ou CPF específico, e cada obra, incorporação ou parcelamento do solo é um centro de custo distinto (art. 270). A obra recebe identificação no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) (arts. 265 e 269), e as notas fiscais das aquisições destinadas a ela devem indicar esse número (art. 270, parágrafo único). Fornecedores, suprimentos, engenharia e área fiscal precisam operar com a mesma identificação, sem o que créditos e custos se perdem ou se misturam; a sociedade de propósito específico facilita a segregação. Prazos do CIB e reflexos no IPTU e no ITBI estão no artigo sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro; os limites ao seu uso, no texto sobre questões constitucionais do CIB.

Permuta, parceria e sociedade em conta de participação

A permuta entre bens imóveis não sofre a incidência do IBS e da CBS, salvo sobre a torna (art. 252, § 2.º, I, na redação da LC n. 227/2026). Entre contribuintes do regime regular, mantém-se o redutor do imóvel dado em permuta e, na permuta para entrega de unidades a construir, o redutor é aplicado proporcionalmente à fração ideal de cada permutante (art. 252, § 5.º). A LC n. 227/2026 incluiu regra para a permuta com não contribuinte: este não recebe redutor, e o contribuinte fica com o redutor do imóvel que deu, acrescido da torna que pagar ou diminuído da que receber, sem valor negativo (art. 252, § 5.º-A). Sua aplicação ao terreno trocado por unidades futuras, que ainda não existem, deve ser examinada caso a caso, à luz da regulamentação. O regime da permuta vale também para a compra e venda quitada seguida de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade construída ou a construir, celebradas na mesma data por instrumento público (§ 6.º).

No loteamento em parceria, os redutores de ajuste e social seguem os percentuais do contrato (arts. 257, § 7.º, e 259, § 4.º). Na sociedade em conta de participação, o sócio ostensivo recolhe o IBS e a CBS, vedada a exclusão dos valores devidos aos sócios participantes (art. 264).

Regime de transição: RET da incorporação e opção do loteamento

Os arts. 485 e 486 permitem que incorporações e loteamentos iniciados antes de 2029 recolham o IBS e a CBS sobre a receita, sem créditos nem redutores; a redação original abrangia só a CBS, e a LC n. 227/2026 incluiu o IBS.

Incorporação com RET (art. 485)

Pode optar a incorporação submetida ao patrimônio de afetação cuja opção pelo RET tenha sido efetivada antes de 1.º de janeiro de 2029, com o termo de opção entregue à Receita Federal e a afetação do terreno e das acessões (arts. 1.º e 2.º da Lei n. 10.931/2004). O IBS e a CBS somam 2,08% da receita mensal recebida, ou 0,53% na habitação de interesse social sujeita ao RET reduzido (art. 485, I e II). A partir de 2027, o RET federal abrange apenas IRPJ e CSLL, com 1,92% ou 0,47% da receita (art. 4.º da Lei n. 10.931/2004, na redação do art. 510 da LC n. 214/2025). A carga total permanece em 4% (ou 1%), porque 2,08% e 0,53% correspondem às parcelas atuais de PIS e Cofins (art. 8.º da Lei n. 10.931/2004). Em troca, ficam vedados créditos e redutores, o adquirente contribuinte não se credita e os créditos de custos indiretos rateados à incorporação devem ser estornados (art. 485, §§ 1.º a 6.º).

Como a Lei n. 10.931/2004 se aplica no que não contrariar o art. 485 (§ 7.º), o regime vale até o recebimento integral das vendas das unidades do memorial, independentemente da data de comercialização (art. 11-A), e a opção é irretratável enquanto houver obrigações perante os adquirentes (art. 1.º). Não há, portanto, migração automática em 2029: incorporações com RET efetivado até 31 de dezembro de 2028 podem manter o recolhimento sobre a receita até o fim das vendas; as demais seguem o regime regular.

Loteamento (art. 486)

O loteador cujo pedido de registro do parcelamento tenha sido efetivado antes de 1.º de janeiro de 2029 pode recolher IBS e CBS de 3,65% da receita bruta recebida, igual à soma das alíquotas cumulativas do PIS (0,65%) e da Cofins (3%). A receita bruta inclui receitas financeiras e variações monetárias; a opção não exige afetação, mas impõe escrituração segregada por parcelamento e as mesmas vedações de créditos e redutores (art. 486). O pagamento é definitivo, salvo distrato (§ 8.º), cujos efeitos civis seguem a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018).

Regime regular ou regime de transição: como comparar

A escolha exige simulação por empreendimento. O recolhimento sobre a receita é simples, mas incide sobre o valor bruto; o regime regular exige controles, mas pode custar menos quando o redutor de ajuste é alto (terreno caro, ou antigo e avaliado pelo valor de referência), quando há redutor social ou quando os insumos geram muitos créditos. Exemplo com alíquota hipotética: unidade residencial nova de R$ 300.000,00, com redutor de ajuste de R$ 60.000,00 e redutor social de R$ 100.000,00, tem base de R$ 140.000,00; a 13,25%, metade de 26,5%, o débito é de R$ 18.550,00, antes dos créditos da obra. No RET, o IBS e a CBS somam R$ 6.240,00 (2,08%), sem créditos. O resultado depende dos créditos aproveitáveis, do perfil dos compradores, pois empresas preferem unidades que gerem crédito, e do fluxo de recebimentos.

Dois marcos orientam o planejamento: até 31 de dezembro de 2026, inventariar estoque e obras em andamento, reunir documentos de aquisição e notas fiscais de custos e avaliar a opção pelo valor de referência; até 31 de dezembro de 2028, decidir sobre o RET e o regime do loteamento. As promessas de compra e venda firmadas agora, com parcelas a partir de 2027, devem disciplinar o IBS e a CBS no preço.

Perguntas frequentes sobre incorporação imobiliária e loteamentos na reforma tributária

Quando o IBS e a CBS são pagos na venda de imóvel na planta?

O fato gerador ocorre na celebração do contrato, inclusive de promessa, mas, na incorporação e no loteamento, o tributo é devido a cada pagamento recebido (art. 262 da LC n. 214/2025). Juros e atualização monetária das parcelas integram a base, e os redutores são deduzidos proporcionalmente em cada parcela.

O RET da incorporação acaba com a reforma tributária?

Não para as incorporações com RET efetivado até 31/12/2028, que podem recolher IBS e CBS de 2,08% da receita (0,53% no interesse social), além de 1,92% (0,47%) de IRPJ e CSLL a partir de 2027. A carga de 4% (1%) se mantém, sem créditos nem redutores, até o recebimento integral das vendas.

Loteamento tem regime de transição na reforma tributária?

Sim. O loteador cujo pedido de registro for efetivado até 31/12/2028 pode recolher IBS e CBS de 3,65% da receita bruta recebida (art. 486 da LC n. 214/2025). Em contrapartida, não aproveita créditos nem redutores, e o comprador contribuinte não se credita.

Qual o valor do redutor social na venda de imóvel novo e de lote?

R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, corrigidos mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC n. 214/2025. O redutor social é deduzido depois do redutor de ajuste, até o limite da base, uma vez por imóvel.

O que compõe o redutor de ajuste de uma obra em andamento no fim de 2026?

O valor de aquisição do imóvel sobre o qual se constrói e os custos de produção adquiridos antes de 1/1/2027, comprovados por documentos fiscais idôneos e corrigidos pelo IPCA. Somam-se o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ao poder público.

A permuta de terreno por unidades paga IBS e CBS?

A permuta entre bens imóveis não sofre a incidência do IBS e da CBS, salvo sobre a torna (art. 252, § 2.º, I, da LC n. 214/2025). Entre contribuintes do regime regular, o redutor do imóvel dado é mantido e, na permuta por unidades a construir, aplicado proporcionalmente à fração ideal de cada permutante.

Conclusão

A reforma tributária leva incorporadores e loteadores à lógica de débitos e créditos: em lugar de percentuais sobre a receita, valem alíquota reduzida, redutores e apuração por obra. O novo modelo pode reduzir a carga em empreendimentos com terreno caro, muitos insumos tributados ou foco em habitação econômica, mas exige controles que muitas empresas ainda precisam implantar. Para projetos com RET ou pedido de registro efetivados até 2028, as opções de transição preservam a carga atual, sem créditos nem redutores, e a escolha deve ser feita empreendimento a empreendimento.

Principais pontos deste artigo:

• A partir de 2027, a venda de unidades e lotes paga CBS e, gradualmente, IBS, com alíquotas reduzidas em 50%.
• O tributo é devido a cada pagamento, com juros e atualização monetária na base.
• Redutor de ajuste e redutor social (R$ 100 mil por imóvel residencial novo; R$ 30 mil por lote residencial) são deduzidos em cada parcela.
• A apuração é por obra, identificada no CIB, e o saldo credor pode ser ressarcido na conta do patrimônio de afetação.
• Incorporações com RET e loteamentos com pedido de registro efetivados até 31/12/2028 podem recolher 2,08% (0,53%) e 3,65% da receita.

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