Incorporadora faliu: o que acontece com o imóvel na planta

Atualizado em outubro de 2026.

Quando a incorporadora faliu, o destino do imóvel comprado na planta depende, antes de tudo, de um dado que consta da matrícula: a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação. Com a afetação, o terreno, a obra e os recursos pagos pelos compradores ficam fora da massa falida, e os próprios adquirentes decidem, em assembleia, se concluem a construção ou se liquidam o empreendimento. Sem ela, esses bens são arrecadados na falência, e o comprador passa a disputar o patrimônio da empresa com os demais credores. Este artigo explica as duas situações, os primeiros passos após a decretação da falência, o papel da comissão de representantes, a habilitação do crédito, a proteção de quem já quitou ou recebeu a unidade, os efeitos da recuperação judicial e as regras de devolução de valores.

Em resumo: a falência da incorporadora não atinge o patrimônio de afetação (art. 31-F da Lei n. 4.591/1964). Com afetação averbada na matrícula, os compradores decidem em assembleia, nos 60 dias seguintes à falência, por dois terços dos votos em primeira convocação ou por maioria absoluta em segunda, entre concluir a obra e liquidar o empreendimento, sob a gestão da comissão de representantes. Sem afetação, terreno e obra integram a massa falida, e o comprador habilita seu crédito perante o administrador judicial em 15 dias do edital, em regra como quirografário. Quem já pagou a unidade pode exigir a escritura, e a hipoteca da construtora em favor do banco não vale contra ele (Súmula 308 do STJ).

O que acontece com o imóvel quando a incorporadora faliu?

A falência é a liquidação judicial da empresa insolvente. Decretada a quebra, o juiz nomeia um administrador judicial, que arrecada os bens do devedor, verifica os créditos e paga os credores segundo a ordem da Lei n. 11.101/2005. A recuperação judicial, ao contrário, procura preservar a atividade da empresa por meio de um plano aprovado pelos credores. Para quem comprou na planta, a quebra da incorporadora levanta três perguntas imediatas: se a obra continuará, se os valores pagos estão protegidos e se a unidade pode ser perdida.

A resposta depende do patrimônio de afetação. O art. 31-F da Lei n. 4.591/1964 determina que os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, e que o terreno, as acessões e os demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos da incorporação não integram a massa concursal. A Lei n. 11.101/2005 confirma a regra: os patrimônios de afetação permanecem separados dos bens do falido até o cumprimento de sua finalidade, e só o saldo que remanescer é arrecadado pela massa (art. 119, IX). Credores de outras operações do incorporador, portanto, não alcançam os recursos do empreendimento afetado; fornecedores e prestadores contratados para aquela obra, sim, porque o patrimônio de afetação responde pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva (art. 31-A, § 1.º).

Construtora e incorporadora nem sempre são a mesma empresa. A incorporadora promove o empreendimento, registra o memorial de incorporação e vende as unidades; a construtora executa a obra e pode ser apenas contratada. Se somente a construtora contratada quebra, a incorporadora continua obrigada a concluir e entregar as unidades e responde perante os compradores pelos prejuízos decorrentes da não conclusão ou do atraso injustificado, com direito de regresso contra a construtora culpada (art. 43, II, da Lei n. 4.591/1964). As regras descritas a seguir tratam da falência da incorporadora, situação mais comum porque, em regra, a mesma empresa ou o mesmo grupo reúne as duas funções.

O regime da afetação nasceu da experiência da Encol, cuja falência, decretada em março de 1999, deixou centenas de obras inacabadas e dezenas de milhares de famílias sem os imóveis pagos. Introduzido pela Medida Provisória n. 2.221/2001, foi consolidado pela Lei n. 10.931/2004, que acrescentou os arts. 31-A a 31-F à Lei n. 4.591/1964. Outros casos de falência de grandes empresas mostram por que a segregação patrimonial se tornou a principal proteção de quem compra imóvel antes da conclusão da obra.

Patrimônio de afetação: o que protege e como verificar

Pelo regime do art. 31-A da Lei n. 4.591/1964, o terreno e as acessões objeto da incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, ficam apartados do patrimônio do incorporador e passam a constituir um patrimônio destinado à conclusão daquele empreendimento e à entrega das unidades aos adquirentes. O patrimônio afetado não se comunica com os demais bens do incorporador nem com outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e só responde pelas dívidas da incorporação respectiva. Os bens afetados somente podem ser dados em garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à própria obra (art. 31-A, § 3.º). O funcionamento prático do regime é detalhado no artigo sobre patrimônio de afetação na prática.

A afetação é opcional, a critério do incorporador, mas se tornou frequente porque é requisito do Regime Especial de Tributação das incorporações (arts. 1.º e 2.º da Lei n. 10.931/2004). Enquanto ela vigora, o incorporador deve manter os recursos em conta de depósito específica e entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e balancetes do patrimônio afetado (art. 31-D); a comissão e a instituição financiadora podem, ainda, nomear pessoa para fiscalizá-lo (art. 31-C). A relação entre a afetação e as sociedades de propósito específico (SPE), muito usadas no setor, também influencia os efeitos da crise da incorporadora.

O patrimônio de afetação considera-se constituído com a averbação, na matrícula do imóvel, de termo firmado pelo incorporador (art. 31-B). A prova segura, portanto, é a certidão atualizada da matrícula no Registro de Imóveis, que também revela o registro do memorial de incorporação e eventuais hipotecas ou alienações fiduciárias sobre o terreno. O quadro-resumo do contrato, exigido desde a Lei n. 13.786/2018, deve informar o número do registro do memorial, a matrícula, o cartório competente e os ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando ele garante o financiamento da construção (art. 35-A, X e XI). Os aspectos registrais são examinados no artigo sobre registro de incorporação imobiliária. Antes da compra, a mesma verificação integra a due diligence imobiliária, que inclui certidões de protestos, execuções e situação fiscal da incorporadora, e o exame dos riscos dos principais contratos imobiliários.

Primeiros passos após a falência da construtora

A decretação da falência costuma ser precedida de sinais claros: obra paralisada, atraso além do prazo de tolerância, fornecedores sem pagamento e dificuldade de contato com a incorporadora. Tão logo a quebra seja conhecida, algumas providências organizam a defesa do comprador.

Checklist após a decretação da falência

1. Obter a certidão atualizada da matrícula do empreendimento e verificar a averbação do termo de afetação, o registro do memorial de incorporação e eventuais garantias em favor de bancos.
2. Reunir o contrato e o quadro-resumo, os comprovantes de todos os pagamentos, a correspondência trocada com a incorporadora e, se houver, o contrato de financiamento.
3. Identificar o processo de falência e o administrador judicial e acompanhar os editais, em especial o que abre o prazo de habilitação de créditos.
4. Contatar os demais compradores e verificar se existe comissão de representantes; havendo afetação, organizar a assembleia dos 60 dias.
5. Definir a quem pagar as parcelas antes de suspender qualquer pagamento: com afetação, os saldos passam a ser pagos à comissão de representantes; sem afetação, eventual suspensão deve ser comunicada por escrito.
6. Verificar se há seguro garantia de entrega da obra e, havendo apólice, comunicar o sinistro à seguradora no prazo nela previsto.

Quando a obra para antes da falência

A lei oferece instrumentos antes mesmo da quebra. Se o incorporador, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 dias ou retardar excessivamente o seu andamento, o juiz pode notificá-lo para retomá-las no prazo mínimo de 30 dias; desatendida a notificação, o incorporador pode ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, facultado aos interessados prosseguir na obra (art. 43, VI, da Lei n. 4.591/1964). Nos empreendimentos com afetação, a assembleia e os poderes da comissão previstos para a falência aplicam-se também a essa hipótese de paralisação (art. 31-F, § 2.º). Paralelamente, o atraso que ultrapassa a tolerância de até 180 dias, quando pactuada de forma clara e destacada, autoriza o comprador que não deu causa ao atraso a resolver o contrato, com devolução de todos os valores pagos e da multa contratual em até 60 dias, ou a manter o contrato e receber, na entrega, indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A). Os caminhos para o atraso na entrega do imóvel são tratados em artigo próprio.

Erros frequentes

Suspender os pagamentos sem formalizar a decisão pode caracterizar inadimplemento e, nos empreendimentos com afetação, privar a obra dos recursos necessários à sua conclusão. Perder o prazo de habilitação reduz a participação nos rateios da falência. Aceitar sem análise propostas de terceiros para a compra dos direitos sobre a unidade, em geral por valores muito inferiores aos pagos, é outro risco recorrente. A atuação isolada também enfraquece o comprador: a lei atribui as principais decisões à coletividade dos adquirentes, e a organização do grupo, por meio da comissão de representantes, tende a produzir soluções mais eficientes na negociação com a massa falida, o agente financeiro e eventuais interessados em concluir a obra.

Com patrimônio de afetação: assembleia e comissão de representantes

A assembleia dos 60 dias

Nos 60 dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes deve realizar assembleia geral (art. 31-F, § 1.º). A convocação cabe à comissão de representantes; na sua falta, a um sexto dos titulares de frações ideais; ou, ainda, ao juiz que decretou a falência. Havendo financiamento para a construção, a instituição financiadora também pode convocá-la. Como a lei não disciplina a forma dessa convocação, recomenda-se observar, no que couber, as regras gerais do art. 49 da mesma lei: carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de cinco dias para a primeira convocação e de mais três dias para a segunda, e votos proporcionais às frações ideais.

A assembleia toma duas deliberações, com quóruns distintos. Por maioria simples, ratifica o mandato da comissão de representantes ou elege novos membros. Por dois terços dos votos dos adquirentes, em primeira convocação, ou pela maioria absoluta desses votos, em segunda, institui o condomínio da construção e delibera sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação.

Continuar a obra

Se decidirem pela continuação, os adquirentes ficam automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos da incorporação, inclusive os do contrato de financiamento da obra, se houver (art. 31-F, § 11). Os saldos de preço que não haviam sido pagos ao incorporador até a falência passam a ser pagos à comissão de representantes e permanecem afetados à conclusão do empreendimento; a comissão pode receber, dar quitação e promover a cobrança judicial ou extrajudicial dos compradores inadimplentes, inclusive pelo leilão da unidade ou pela consolidação da propriedade fiduciária (art. 31-F, § 12, I e II). Se as receitas não bastarem, cada adquirente responde pela diferença entre as receitas do empreendimento e o custo de conclusão, na proporção dos coeficientes de construção de sua unidade, salvo outro critério aprovado por dois terços dos votos (art. 31-F, § 12). Havendo sobra, o saldo positivo é entregue à massa falida (art. 31-F, § 13).

Um exemplo hipotético mostra a lógica do cálculo. Em um edifício de 40 unidades, todas vendidas e com coeficientes de construção iguais, o custo para concluir a obra é estimado em R$ 6.000.000,00; os saldos a receber dos compradores somam R$ 3.500.000,00, e a conta do patrimônio de afetação tem R$ 500.000,00. A diferença de R$ 2.000.000,00 exige aporte de R$ 50.000,00 por unidade. Se houvesse unidades não vendidas, o produto de sua venda em leilão reduziria esse valor. Antes de votar, cada comprador deve comparar o aporte exigido com o que receberia na liquidação.

Para viabilizar o prosseguimento, a comissão deve promover, em até 60 dias da assembleia, o leilão público das frações ideais e acessões que o incorporador não havia vendido até a falência, com preferência, em igualdade de condições com terceiros, para o proprietário do terreno, quando distinto do incorporador, e para o condomínio (art. 31-F, §§ 14 e 17). O produto é aplicado, nos cinco dias seguintes ao recebimento, primeiro nas obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias vinculadas ao patrimônio de afetação e, em seguida, no reembolso dos adquirentes que as tenham adiantado, no reembolso da instituição financiadora, no ressarcimento do condomínio e na parcela do proprietário do terreno; eventual saldo é entregue à massa falida (art. 31-F, § 18).

A continuação tem um custo adicional que deve entrar na conta. As obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas vinculadas ao patrimônio de afetação, com fatos geradores ocorridos até a decretação da falência, devem ser pagas pelos adquirentes em até um ano da deliberação, ou até a concessão do habite-se, se esta ocorrer antes; do contrário, a deliberação pela continuação e os efeitos do regime de afetação perdem eficácia (art. 9.º da Lei n. 10.931/2004). Os adquirentes não respondem, porém, pelo imposto de renda e pela contribuição social sobre o lucro devidos pelo incorporador, nem por obrigações de outras atividades dele (art. 31-F, § 20).

Liquidar o patrimônio de afetação

Quando a conclusão não é economicamente viável, a assembleia pode deliberar pela liquidação. A comissão de representantes recebe então mandato irrevogável para alienar o terreno e as acessões, transmitir posse, direito, domínio e ação e imitir os novos adquirentes na posse (art. 31-F, § 7.º). Deve cumprir o mandato nos limites da deliberação, prestar contas e entregar aos adquirentes o produto líquido da alienação em até cinco dias do recebimento do preço ou de cada parcela (art. 31-F, § 9.º); os valores de adquirentes não localizados são depositados em juízo (art. 31-F, § 10). Na insolvência do incorporador que optou pela afetação, não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a lei também admite que dois terços dos adquirentes deliberem a venda do terreno, das acessões e dos demais bens afetados, por leilão ou outra forma que estabelecerem, repartindo o resultado líquido na proporção dos recursos que cada um comprovadamente aportou, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e a parte do proprietário do terreno (art. 43, VII). A mecânica da venda judicial é explicada no guia sobre leilão judicial de imóveis.

O papel da comissão de representantes

A comissão de representantes é composta por, no mínimo, três adquirentes, designados no contrato de construção ou eleitos em assembleia geral que o incorporador deve realizar no prazo de até seis meses do registro do memorial de incorporação (art. 50 da Lei n. 4.591/1964, com a redação da Lei n. 14.382/2022). Ela representa os compradores perante a construtora, o incorporador e terceiros e pratica os atos do regime de afetação; a assembleia pode, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar sua composição e revogar suas decisões (art. 50, § 2.º). O incorporador deve fornecer à comissão, quando solicitada, a relação dos adquirentes com seus endereços residenciais e eletrônicos, informação essencial para organizar o grupo (art. 43, I).

Com a falência, os poderes da comissão se ampliam. Ela passa a ter mandato irrevogável para firmar com os compradores os contratos definitivos a que o incorporador estava obrigado, mandato que vale mesmo depois de concluída a obra, e pode transmitir domínio, direito, posse e ação e imitir os adquirentes na posse das unidades (art. 31-F, §§ 3.º a 5.º). Os contratos definitivos são celebrados inclusive com quem ainda tem saldo a pagar, desde que comprovadamente adimplente, mediante garantia real sobre o imóvel para o débito remanescente (art. 31-F, § 6.º).

Sem patrimônio de afetação: o crédito na falência

Sem afetação, o terreno e a construção integram a massa falida e são arrecadados pelo administrador judicial. A Lei n. 11.101/2005 determina que a promessa de compra e venda de imóveis siga a legislação respectiva (art. 119, VI), e a Lei n. 4.591/1964 prevê que, na falência do incorporador, não sendo possível à maioria prosseguir na construção, os adquirentes são credores privilegiados pelas quantias que pagaram (art. 43, III). Desde a reforma promovida pela Lei n. 14.112/2020, contudo, os créditos que disponham de privilégio especial ou geral previsto em outras normas integram a classe dos quirografários (art. 83, § 6.º, da Lei n. 11.101/2005). Por isso, o comprador de empreendimento sem afetação é, em regra, classificado como credor quirografário e concorre com os demais credores sem garantia.

A ordem de pagamento explica o risco. Antes de todos são pagos os créditos extraconcursais, como a remuneração do administrador judicial e as despesas de arrecadação e venda dos bens (art. 84). Em seguida, vêm os créditos trabalhistas, limitados a 150 salários mínimos por credor, e os decorrentes de acidente de trabalho; os créditos com garantia real, até o limite do valor do bem gravado; e os créditos tributários, exceto multas (art. 83, I a III). Só depois são pagos os quirografários. Em muitas falências, o ativo não basta para satisfazer integralmente as classes anteriores, e os quirografários recebem apenas parte do crédito, ou nada.

Quanto às parcelas ainda devidas, o destino do contrato depende da solução adotada na falência. Enquanto ela não é definida, o comprador pode invocar o art. 477 do Código Civil, que autoriza a parte a recusar sua prestação quando a outra sofre diminuição patrimonial capaz de comprometer o cumprimento da obrigação, até que esta satisfaça a prestação que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. A recusa deve ser comunicada por escrito ao administrador judicial, para afastar a alegação de inadimplemento.

Como habilitar o crédito

Publicado o edital com a sentença de falência e a relação de credores, os credores têm 15 dias para apresentar ao administrador judicial suas habilitações ou divergências (art. 7.º, § 1.º). Nessa fase, o pedido não é dirigido ao juiz, mas ao administrador judicial, que publica nova relação de credores em 45 dias; as impugnações a essa relação são decididas pelo juízo da falência (arts. 7.º, § 2.º, e 8.º). A habilitação deve conter (art. 9.º):

• nome e endereço do credor e o endereço em que receberá as comunicações do processo;
• valor do crédito, atualizado até a data da decretação da falência, com sua origem e classificação;
• documentos comprobatórios, como o contrato, o quadro-resumo e os recibos de todos os pagamentos, e a indicação das demais provas;
• indicação de eventual garantia prestada pelo devedor e do respectivo instrumento.

Passado o prazo de 15 dias, a habilitação é recebida como retardatária: o credor perde os rateios já realizados, arca com custas e não recebe os acessórios do período entre o fim do prazo e o pedido, podendo requerer reserva de valor (art. 10, §§ 3.º e 4.º). O pedido de habilitação ou de reserva deve ser apresentado em até três anos da publicação da sentença de falência, sob pena de decadência (art. 10, § 10). O procedimento é detalhado no artigo sobre habilitação de crédito.

Alternativas à espera do rateio

Além da habilitação, os compradores organizados podem apresentar ao juízo da falência proposta conjunta de aquisição do empreendimento na fase de realização do ativo, assumindo a conclusão da obra, ou negociar com a massa falida soluções que preservem a construção, sempre sujeitas à aprovação judicial. Quem já pagou a unidade, total ou quase totalmente, pode ainda buscar a outorga da escritura, tema da próxima seção.

A incorporadora faliu e a obra está pronta: como proteger a unidade

A falência da incorporadora não elimina o direito do comprador que pagou o preço de receber a unidade. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada no Registro de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição e o direito de exigir a escritura definitiva, inclusive de terceiros a quem os direitos do vendedor tenham sido cedidos, com a adjudicação do imóvel em caso de recusa (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). O direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no Registro de Imóveis (Súmula 239 do STJ), como explica o artigo sobre adjudicação sem registro da promessa. Se a massa arrecadar unidade que está na posse do comprador, cabem embargos de terceiro (art. 93 da Lei n. 11.101/2005), admitidos ainda que a promessa não tenha sido registrada (Súmula 84 do STJ).

Nos empreendimentos com afetação, a proteção persiste até a extinção do regime, que exige a averbação da construção, o registro dos títulos em nome dos adquirentes e, quando for o caso, a extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora (art. 31-E, I). Desde a Lei n. 14.382/2022, averbada a construção, o registro de cada contrato acompanhado do termo de quitação da instituição financiadora extingue automaticamente a afetação em relação àquela unidade (art. 31-E, § 1.º). Ao julgar o REsp 1.862.274/PR (Quarta Turma, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 24/09/2024), o STJ rejeitou recurso da massa falida de uma incorporadora cuja recuperação judicial fora convertida em falência e que mantinha empreendimentos afetados, financiados pela Caixa Econômica Federal; a massa pretendia impedir a venda, pelo regime da afetação, de unidades ainda não comercializadas de um dos condomínios. O Tribunal fixou que a extinção do patrimônio de afetação exige a quitação das obrigações perante o agente financiador: a conclusão da obra e o habite-se, por si sós, não bastam, e os bens continuam segregados da massa enquanto não cumprida a finalidade do regime.

A hipoteca é outro ponto sensível, porque é comum que a incorporadora ofereça o terreno e as unidades em garantia do financiamento da obra. Segundo a Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O banco credor da incorporadora falida não pode, portanto, opor a hipoteca ao comprador que pagou o preço, e deve buscar a satisfação de seu crédito por outros meios. A aplicação desse entendimento à alienação fiduciária constituída pela incorporadora em favor do banco é discutida nos tribunais e exige exame do caso concreto.

Recuperação judicial da incorporadora: o que muda

A recuperação judicial tem por objetivo viabilizar a superação da crise econômico-financeira do devedor e preservar a empresa (art. 47 da Lei n. 11.101/2005). Deferido o processamento, as execuções contra a incorporadora ficam suspensas por 180 dias, prorrogáveis uma única vez por igual período, em caráter excepcional (art. 6.º, § 4.º). Estão sujeitos ao plano todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos (art. 49), e, segundo o STJ, a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador (Tema 1.051 do STJ). O crédito do comprador à devolução de valores ou à indenização por atraso anterior ao pedido tende, assim, a ser pago nas condições do plano aprovado pelos credores, que pode prever deságio e parcelamento. O contrato de promessa, por sua vez, não se extingue com a recuperação, e a incorporadora continua obrigada a concluir e entregar as unidades.

Os empreendimentos afetados ficam fora desse concurso. A Terceira Turma do STJ decidiu que as sociedades de propósito específico que atuam na incorporação imobiliária e administram patrimônio de afetação estão submetidas a regime incompatível com a recuperação judicial, porque os recursos afetados não se sujeitam ao juízo universal; as SPEs sem afetação podem valer-se da recuperação, desde que sem consolidação substancial com as demais sociedades do grupo (REsp 1.975.067/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 17/05/2022). O entendimento foi reafirmado pela mesma Turma em 2026. Para o comprador, isso significa que os recursos do empreendimento afetado continuam vinculados à obra durante a recuperação da incorporadora; se a recuperação for convertida em falência, aplicam-se as regras da assembleia e da comissão de representantes vistas acima. Requisitos e etapas do processo estão no artigo sobre recuperação judicial.

Rescisão, devolução de valores e Lei do Distrato

A Lei n. 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964 para disciplinar o desfazimento do contrato por distrato ou por inadimplemento do adquirente. Nesses casos, o incorporador pode reter a comissão de corretagem e uma pena convencional de até 25% da quantia paga; se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%, e a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se; sem afetação, o saldo é devolvido em parcela única, 180 dias após o desfazimento (art. 67-A, §§ 5.º e 6.º). A lei se aplica aos contratos celebrados depois de sua entrada em vigor, em dezembro de 2018, e é examinada no artigo sobre a Lei do Distrato.

Essas retenções pressupõem que o desfazimento decorra de desistência ou de inadimplemento do comprador. Quando a causa é o inadimplemento da incorporadora, como a paralisação da obra, o atraso além da tolerância ou a própria falência, o comprador tem direito à restituição integral. Pela Súmula 543 do STJ, na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor; e o art. 43-A, § 1.º, da Lei n. 4.591/1964 prevê a devolução de todos os valores pagos, acrescida da multa contratual, em até 60 dias da resolução. Além da restituição, podem ser pleiteados lucros cessantes pelo período de privação do uso e o ressarcimento de despesas comprovadas, como o aluguel de outra moradia; os danos morais, segundo a orientação predominante do STJ, exigem circunstâncias que ultrapassem o simples inadimplemento contratual. Cláusulas que imponham retenções ao comprador mesmo quando o inadimplemento é da incorporadora podem ser consideradas abusivas.

Na falência, porém, o direito à restituição integral não garante o recebimento. Sem afetação, o crédito é habilitado, em regra como quirografário, e depende do resultado da liquidação. Com afetação, a solução tende a ser coletiva: decidida a continuação, o comprador segue vinculado ao empreendimento; decidida a liquidação, recebe sua parte no produto da venda.

Seguro garantia e responsabilidade do agente financeiro

Seguro garantia de entrega da obra

Alguns empreendimentos contam com seguro garantia de entrega ou de término de obra, contratado pelo incorporador em favor dos adquirentes. Trata-se de produto de seguro regulado pela Superintendência de Seguros Privados (Susep), cuja contratação não é exigida pela Lei n. 4.591/1964, e não de instituto criado pela Lei n. 13.786/2018, que não trata do tema. Havendo apólice, a seguradora pode, conforme as condições contratadas, assumir a conclusão da obra por meio de outra construtora ou indenizar os segurados. Por isso, a localização da apólice, a ser buscada no contrato e no memorial de incorporação, e a comunicação tempestiva do sinistro à seguradora, preferencialmente por notificação extrajudicial, estão entre as primeiras providências. As diferenças entre as modalidades de garantia são explicadas no artigo sobre fiança bancária e seguro garantia.

Responsabilidade do banco

O financiamento da obra ou das unidades não torna o banco, automaticamente, responsável pela falência da incorporadora. A jurisprudência do STJ distingue duas situações: quando a instituição atua como agente financeiro em sentido estrito, limitada a conceder crédito, não responde pelo atraso ou pelos vícios da obra; quando atua como agente executor de políticas federais de moradia para a população de baixa renda, participando da escolha da construtora e do acompanhamento do empreendimento, pode responder solidariamente perante os compradores. A própria Lei n. 4.591/1964 dispõe que a nomeação de fiscal do patrimônio de afetação pela instituição financiadora não lhe transfere responsabilidade pela qualidade da obra ou pelo prazo de entrega (art. 31-C, § 1.º). Nos contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou, em recurso repetitivo, que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo contratual para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância (Tema 996 do STJ).

Prazos que o comprador precisa conhecer

Os prazos a seguir orientam a atuação do comprador em cada fase da crise da incorporadora.

Perguntas frequentes sobre a falência da incorporadora

O que acontece com o imóvel na planta se a incorporadora falir?

Depende da existência de patrimônio de afetação averbado na matrícula. Com afetação, terreno, obra e recursos ficam fora da massa falida, e os compradores decidem em assembleia se concluem a obra ou liquidam o empreendimento. Sem afetação, esses bens são arrecadados na falência, e o comprador deve habilitar seu crédito, em regra como quirografário.

O que é patrimônio de afetação e como ele protege o comprador?

É o regime dos arts. 31-A a 31-F da Lei n. 4.591/1964, pelo qual terreno, obra, recursos e direitos de um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquela incorporação. Constitui-se pela averbação de termo na matrícula do imóvel. Na falência, esses bens não integram a massa falida, o que permite aos compradores concluir a obra ou liquidar o empreendimento em seu próprio benefício.

É preciso continuar pagando as parcelas se a construtora faliu?

Com patrimônio de afetação, as parcelas continuam devidas, mas passam a ser pagas à comissão de representantes e ficam vinculadas à conclusão da obra. Sem afetação, a suspensão pode se justificar quando a incorporadora não tem condições de cumprir o contrato, mas deve ser comunicada por escrito para não caracterizar inadimplemento. Em qualquer caso, a decisão deve considerar o contrato, o estágio da obra e as determinações do juízo da falência.

Como habilitar o crédito na falência da incorporadora?

Publicado o edital da falência, o comprador tem 15 dias para apresentar a habilitação ao administrador judicial, com o valor atualizado até a data da decretação da falência, a origem do crédito e os documentos que o comprovam, como contrato e recibos (arts. 7.º e 9.º da Lei n. 11.101/2005). Depois desse prazo, a habilitação é retardatária e perde os rateios já realizados. O limite final é de três anos da sentença de falência, sob pena de decadência.

Qual a diferença entre falência e recuperação judicial da incorporadora?

Na recuperação judicial, a incorporadora continua em atividade e paga os credores conforme um plano aprovado por eles, e os contratos de compra e venda permanecem em vigor. Na falência, a empresa é liquidada e seus bens são vendidos para pagar os credores na ordem legal. Em ambos os casos, os empreendimentos com patrimônio de afetação ficam fora do concurso de credores.

Os compradores podem concluir a obra depois da falência?

Sim, quando há patrimônio de afetação. Em assembleia realizada nos 60 dias seguintes à falência, dois terços dos votos, em primeira convocação, ou a maioria absoluta, em segunda, podem decidir pela continuação, e os adquirentes assumem os direitos e as obrigações da incorporação, cobrindo eventual diferença de custo na proporção dos coeficientes de construção de suas unidades. Sem afetação, a continuação depende de solução aprovada no processo de falência, como a aquisição do empreendimento pelos próprios compradores.

A incorporadora faliu, mas a obra está pronta: o comprador pode perder o imóvel?

Quem pagou o preço pode exigir a escritura definitiva e, diante de recusa, a adjudicação compulsória, que não depende do registro da promessa (Súmula 239 do STJ). A hipoteca dada pela construtora ao banco não tem eficácia perante o comprador (Súmula 308 do STJ). Com patrimônio de afetação, o STJ decidiu que a proteção só termina com a quitação das obrigações perante o agente financiador, e não com o simples habite-se (REsp 1.862.274/PR).

Quanto tempo leva para recuperar o dinheiro pago?

Não há prazo legal fixo. Com afetação, a liquidação conduzida pela comissão de representantes tende a ser mais rápida, e o produto líquido de cada venda deve ser repassado em cinco dias do recebimento. Sem afetação, o pagamento depende da venda dos bens da massa e da satisfação das classes preferenciais, o que pode levar anos e resultar em recuperação apenas parcial.

Conclusão

A falência da incorporadora é sempre grave, mas as consequências para o comprador variam conforme a existência do patrimônio de afetação. Com ela, a lei retira o empreendimento da massa falida e entrega aos próprios adquirentes, reunidos em assembleia e representados pela comissão, a decisão entre concluir a obra e liquidar o patrimônio. Sem ela, resta ao comprador habilitar seu crédito no prazo, em regra como quirografário, e buscar soluções coletivas no processo de falência. Nos dois cenários, quem já pagou a unidade pode exigir a escritura ou a adjudicação compulsória e não é atingido pela hipoteca dada ao banco, e a verificação da matrícula antes da compra continua a ser a proteção mais eficiente.

Principais pontos deste artigo:

• A falência não atinge o patrimônio de afetação, que fica fora da massa falida (art. 31-F da Lei n. 4.591/1964).
• Com afetação, a assembleia dos adquirentes deve ocorrer em 60 dias da falência e decide, por dois terços ou maioria absoluta, entre continuar a obra e liquidar o empreendimento.
• Sem afetação, o comprador habilita seu crédito perante o administrador judicial em 15 dias do edital, em regra como quirografário.
• Quem pagou a unidade pode exigir a escritura ou a adjudicação compulsória, e a hipoteca da construtora não vale contra ele (Súmula 308 do STJ).
• Segundo o STJ, SPEs com patrimônio de afetação não se submetem à recuperação judicial.
• Na resolução por culpa da incorporadora, a restituição é integral; as retenções da Lei do Distrato pressupõem desistência ou inadimplemento do comprador.

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