Nulidade do leilão extrajudicial: descrição do imóvel no edital

Atualizado em outubro de 2026.

A nulidade do leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente pode ser declarada quando o credor descumpre as etapas da Lei n. 9.514/1997, como a intimação do devedor, a comunicação das datas dos leilões e os lances mínimos, ou quando o edital descreve o imóvel de forma desatualizada e a venda ocorre por preço vil. Este último fundamento foi afirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.167.979-PB. Este artigo examina o precedente, o que deve constar da descrição do imóvel no edital de leilão, os demais fundamentos de nulidade e os meios para anular o leilão extrajudicial. O procedimento completo de execução está no guia sobre alienação fiduciária de imóveis e o Marco Legal das Garantias.

Em resumo: o leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente pode ser anulado quando a Lei n. 9.514/1997 é descumprida: falta de intimação pessoal para purgar a mora em 15 dias, ausência de comunicação das datas dos leilões, lance abaixo do mínimo legal, preço vil (abaixo de 50% da avaliação, segundo o STJ) ou descrição incorreta do imóvel no edital. No REsp 2.167.979-PB, julgado em 9/9/2025, a Terceira Turma do STJ decidiu que o edital deve descrever o imóvel conforme sua situação atual, e não conforme o contrato, e anulou a arrematação, por 23% do valor avaliado, de imóvel descrito apenas como terreno. A execução extrajudicial é constitucional (Tema 982 do STF), mas seus vícios se sujeitam ao controle judicial.

Quais são as causas de nulidade do leilão extrajudicial?

A execução extrajudicial da alienação fiduciária é conduzida pelo oficial do Registro de Imóveis e pelo credor, sem processo judicial, nos termos dos arts. 26 a 27 da Lei n. 9.514/1997, com a redação da Lei n. 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). Sem a purgação da mora, a propriedade é consolidada em nome do credor, que deve promover o primeiro leilão em até 60 dias do registro da consolidação e, se não for alcançado o lance mínimo, o segundo nos 15 dias seguintes (art. 27, caput e § 1.º).

O Supremo Tribunal Federal declarou esse procedimento constitucional no RE 860.631 (Tema 982 da repercussão geral, 2023), sem afastar o controle judicial dos vícios da execução. Além disso, desde o Tema 1.095 do STJ, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada segue a Lei n. 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor; como o devedor não pode invocar as regras de devolução de parcelas do CDC, o cumprimento rigoroso de cada etapa do procedimento torna-se sua principal garantia. Os principais vícios estão no quadro.

Intimação do devedor para purgar a mora e para o leilão

A intimação para purgar a mora é pessoal e pode ser feita pelo oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento; ela deve advertir o devedor de que, sem o pagamento em 15 dias, a propriedade será consolidada e o imóvel levado a leilão (art. 26, §§ 1.º e 3.º). A intimação por hora certa pressupõe duas tentativas frustradas e suspeita motivada de ocultação (§ 3.º-A), e a intimação por edital, publicado por no mínimo três dias, só cabe quando o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível (§ 4.º). Intimação irregular compromete a consolidação e os leilões que se seguem. Para conferir os valores cobrados, é útil obter o descritivo de evolução da dívida.

A intimação do devedor para o leilão é etapa distinta. Antes da Lei n. 13.465/2017, a jurisprudência do STJ exigia a intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão extrajudicial; hoje, as datas, os horários e os locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (art. 27, § 2.º-A). É essa comunicação que permite ao fiduciante exercer, até o segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e das despesas (art. 27, § 2.º-B), e sua falta expõe o leilão à anulação.

O Tema 1.288 dos recursos repetitivos (REsp 2.126.726/SP), julgado pela Segunda Seção do STJ em 10/12/2025, aumentou o peso dessas formalidades: nas consolidações posteriores à vigência da Lei n. 13.465/2017, sem purgação da mora no prazo legal, resta ao devedor apenas o direito de preferência, e não a retomada do contrato. Passado esse prazo, a regularidade do procedimento torna-se, na prática, a principal linha de defesa do devedor.

Nulidade do leilão extrajudicial por descrição incorreta: o REsp 2.167.979-PB

No REsp 2.167.979-PB, julgado em 9 de setembro de 2025 (DJEN de 17/9/2025) e divulgado no Informativo de Jurisprudência n. 867, a Terceira Turma do STJ, por unanimidade e sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, examinou ação anulatória de um devedor cujo imóvel, dado em garantia a um banco, foi levado a leilão extrajudicial. O contrato descrevia o bem apenas como terreno, embora, segundo o devedor, já houvesse construção em andamento quando foi assinado, e o edital manteve essa descrição. O imóvel foi arrematado por 23% do valor avaliado.

A Turma partiu do art. 886, I, do Código de Processo Civil, segundo o qual o edital conterá a descrição do bem, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros. Para o acórdão, o contrato de mútuo, o registro que constitui a propriedade fiduciária, o registro da penhora e o edital de leilão são atos independentes, e cada um deve conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, com a atualização do registro a cada ato registral.

Como o edital não apresentava a real dimensão do imóvel, a venda ocorreu por preço vil, e a Turma declarou a nulidade da arrematação e determinou novo leilão, com a descrição corrigida. Segundo o acórdão, havendo valorização expressiva do imóvel em razão de obra ou benfeitoria significativa, a descrição no edital deve acompanhar a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor, princípio que o art. 805 do CPC consagra para a execução judicial. Do contrário, o leilão pode afastar interessados, gerar enriquecimento sem causa do arrematante e onerar excessivamente o devedor. A relatora reafirmou ainda a orientação do STJ de que é vil a arrematação que não alcança ao menos metade do valor da avaliação, com apoio nas normas que vedam o abuso de direito, o enriquecimento sem causa e impõem a mitigação dos prejuízos do devedor (arts. 187, 884 e 422 do Código Civil). A notícia oficial do julgamento está disponível no portal do STJ.

O alcance do precedente

O precedente não afirma que qualquer imprecisão descritiva invalida o leilão: a nulidade resultou da combinação entre a valorização expressiva do imóvel, ignorada pelo edital, e a arrematação por preço vil em consequência do erro. Divergências menores, que não alteram a percepção do valor do bem, dificilmente produzirão o mesmo efeito; a omissão de uma edificação ou de uma ampliação relevante tende a produzi-lo, ainda que a descrição defasada conste do contrato assinado pelo próprio devedor, porque o edital é ato autônomo.

O que a descrição do imóvel no edital de leilão deve conter?

O contrato deve conter a descrição do imóvel e o valor para efeito de venda em leilão, com os critérios para sua revisão (art. 24, IV e VI, da Lei n. 9.514/1997; art. 1.362, IV, do Código Civil). Essa descrição retrata o bem na contratação, e o devedor que permanece na posse pode depois construir, ampliar ou reformar. Como a finalidade do leilão, segundo o STJ, é atribuir liquidez ao bem e satisfazer a dívida pelo maior valor possível, o credor não pode limitar-se a copiar o contrato. A descrição do edital deve abranger, entre outros elementos:

• número da matrícula, cartório e localização do imóvel, com remissão aos registros;
• área do terreno e área construída, com as edificações existentes;
• ampliações, benfeitorias e acessões relevantes, ainda que não averbadas;
• informações que influenciem o valor, como estado de conservação e ocupação;
• valor de avaliação atualizado, que considere o conjunto do imóvel;
• ônus, restrições e processos pendentes que recaiam sobre o bem.

A atualização registral complementa essa exigência: a averbação da construção atualiza a matrícula, e divergências de medidas e confrontações podem exigir a retificação de área no Registro de Imóveis. Os instrumentos disponíveis estão reunidos no artigo sobre regularização de imóveis. A falta de averbação, porém, não autoriza o edital a ignorar uma construção existente, pois é a situação fática atual que deve ser descrita.

Preço vil e lance mínimo no leilão extrajudicial

No leilão judicial, o CPC veda o lance que ofereça preço vil, assim considerado o inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, na falta de fixação, o inferior a 50% do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único). O leilão extrajudicial tem referenciais próprios, definidos pela Lei n. 9.514/1997 com as alterações da Lei n. 14.711/2023:

Pela letra do art. 27, § 2.º, o lance que cubra a dívida seria aceito no segundo leilão mesmo que representasse fração pequena do valor do imóvel. O STJ não acolhe essa leitura isolada. No REsp 2.096.465/SP, julgado em 14/5/2024 e divulgado no Informativo n. 812, a Terceira Turma, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, decidiu por unanimidade que as normas que impedem a arrematação por preço vil se aplicam à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, mesmo nos leilões anteriores à Lei n. 14.711/2023, com base no art. 891 do CPC e nas normas que vedam o abuso de direito, o enriquecimento sem causa e a execução mais gravosa que o necessário (arts. 187, 422 e 884 do Código Civil; art. 805 do CPC). Nos embargos de declaração, a Turma acrescentou que, por não se tratar de nulidade absoluta, o arrematante pode ser intimado a complementar o preço até atingir o percentual exigido, solução que adotou no caso concreto em razão do tempo decorrido desde a arrematação e da proteção do arrematante de boa-fé. O REsp 2.167.979-PB reafirmou essa orientação, e outras decisões do Tribunal aplicaram o mesmo parâmetro de 50% da avaliação ao segundo leilão extrajudicial. Não há, porém, tese fixada em recurso repetitivo, e parte da doutrina sustenta que a lei especial, ao adotar o valor da dívida como referencial, afasta o art. 891 do CPC.

Para o devedor, essa orientação abre um segundo fundamento de impugnação, independente do erro de descrição: o lance inferior à metade da avaliação, ainda que suficiente para quitar a dívida. Para o arrematante, significa que um deságio superior a 50% expõe a aquisição ao risco de complementação do preço ou de desfazimento. A base de cálculo do ITBI, piso do primeiro leilão, é examinada no guia sobre o ITBI em 2026 e no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ, e o regime do leilão judicial, no guia sobre leilão judicial de imóveis.

Um exemplo numérico

Suponha um imóvel dado em garantia como terreno, avaliado no contrato em R$ 200.000,00, no qual o devedor construiu uma casa que elevou o valor do conjunto para R$ 800.000,00. Com o edital descrevendo apenas o terreno, um lance de R$ 184.000,00 no segundo leilão, suficiente para cobrir uma dívida de R$ 170.000,00 com despesas e encargos, seria aceito pelo art. 27, § 2.º, e superaria a metade da avaliação constante do edital (R$ 200.000,00), embora corresponda a 23% do valor real. O devedor teria a dívida quitada e receberia a sobra de R$ 14.000,00, na qual a lei inclui a indenização das benfeitorias (art. 27, § 4.º), mas perderia um imóvel de R$ 800.000,00 por R$ 184.000,00. É esse o resultado que o precedente qualifica como preço vil decorrente do erro de descrição.

Como anular leilão extrajudicial: ação, provas e prazos

Sem processo judicial em curso, a impugnação exige ação própria, a ação anulatória, proposta contra o credor fiduciário e, se já houve venda, também contra o arrematante, cuja aquisição será atingida pela sentença. Conforme o vício, pede-se a nulidade da arrematação e a realização de novo leilão, como no REsp 2.167.979-PB, ou a nulidade da própria consolidação, quando o defeito está na intimação para purgar a mora, além de eventual reparação de danos. Havendo risco de revenda ou de desocupação, cabe pedido de tutela de urgência (art. 300 do CPC), e pode ser requerido o registro da citação na matrícula, para dar publicidade ao litígio perante terceiros.

A urgência tem fundamento legal. Pelo parágrafo único do art. 30 da Lei n. 9.514/1997, na redação da Lei n. 14.711/2023, arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade após leilões frustrados, as ações sobre as estipulações contratuais ou sobre os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, exceto a falta de notificação do devedor e do terceiro fiduciante, não impedem a reintegração na posse e se resolvem em perdas e danos. A compatibilização dessa regra com os precedentes do STJ que anularam arrematações por preço vil deve ser examinada caso a caso, mas ela torna recomendável agir antes do leilão ou logo após, com prova consistente do vício e do prejuízo. Quando o vício é o preço vil, o pedido pode incluir, como alternativa à anulação, a complementação do preço pelo arrematante, solução admitida pelo STJ.

A prova do vício de descrição costuma reunir:

• o edital e o laudo de avaliação utilizados no leilão;
• a matrícula atualizada e certidões anteriores do imóvel;
• alvará de construção, habite-se, projetos e comprovantes de despesas com a obra;
• fotografias e laudo técnico de avaliação que demonstrem o valor real do imóvel;
• o contrato, a planilha de evolução da dívida e os comprovantes de intimação e de comunicação dos leilões.

Quanto ao prazo, a Lei n. 9.514/1997 não fixa prazo específico para a ação anulatória, e o tema é controvertido: o negócio nulo não convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do Código Civil), os vícios tratados como anulabilidade sujeitam-se a prazos decadenciais (arts. 178 e 179), e a pretensão de reparação civil prescreve em três anos (art. 206, § 3.º, V). A demora favorece a revenda do imóvel e a desocupação e torna a reversão mais difícil.

Anulada a arrematação, as partes são restituídas ao estado anterior (art. 182 do Código Civil): o arrematante pode reaver o que pagou, e o imóvel volta a leilão, com descrição e avaliação atualizadas. Quando o vício se limita ao preço, o STJ tem admitido que o arrematante complemente o valor até a metade da avaliação para preservar a aquisição. O Tema 1.095 do STJ, por sua vez, disciplina a forma de resolução do contrato inadimplido, mas não impede, por si, a discussão judicial de encargos abusivos, que pode ser feita por meio de ação revisional de contrato bancário.

Cuidados do credor fiduciário e do arrematante

Para o credor fiduciário e o leiloeiro, o precedente torna indispensável o que antes era boa prática: vistoria do imóvel, avaliação atualizada que considere o terreno e as construções e edital com descrição completa, sem mera reprodução do contrato ou da matrícula. O custo dessas providências é pequeno diante do risco de anulação, e um edital fiel à realidade também atrai mais interessados, eleva os lances e reduz o saldo remanescente, que, fora do financiamento habitacional, continua exigível do devedor (art. 27, § 5.º-A).

Para o arrematante, a anulação significa perder o imóvel, ainda que com direito à restituição do preço. A due diligence imobiliária deve comparar o edital com a matrícula e com o próprio imóvel, verificar a regularidade da intimação e da comunicação dos leilões e avaliar a desproporção entre o lance e o valor de avaliação, já que o lance inferior a 50% da avaliação expõe a arrematação à complementação do preço ou à anulação. Sendo regular o procedimento, o arrematante tem direito à reintegração na posse, concedida liminarmente para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade (art. 30 da Lei n. 9.514/1997).

O precedente, a hipoteca e o leilão judicial

O art. 9.º da Lei n. 14.711/2023 estendeu a execução extrajudicial aos créditos garantidos por hipoteca, com intimação para purgar a mora em 15 dias, averbação do início da excussão e leilões promovidos pelo credor, admitida no segundo leilão, a critério do credor, a aceitação de lance de pelo menos metade da avaliação (art. 9.º, § 6.º); como a finalidade desses leilões é a mesma, a exigência de descrição atualizada tende a alcançar também essa modalidade. No leilão judicial, ela decorre diretamente do CPC: o edital deve descrever o bem com suas características (art. 886, I), não se aceita lance que ofereça preço vil (art. 891), e a arrematação realizada por preço vil ou com outro vício pode ser invalidada (art. 903, § 1.º, I).

Perguntas frequentes sobre nulidade do leilão extrajudicial

O que torna nulo um leilão extrajudicial de imóvel?

Entre as principais causas estão a falta ou a irregularidade da intimação pessoal para purgar a mora, a ausência de comunicação das datas dos leilões, o lance inferior ao mínimo legal e a descrição incorreta do imóvel no edital que leve à venda por preço vil. A execução extrajudicial é constitucional (Tema 982 do STF), mas seus vícios podem ser levados ao Judiciário.

A descrição do imóvel no edital de leilão precisa ser igual à do contrato?

Não. No REsp 2.167.979-PB, julgado em 9/9/2025, a Terceira Turma do STJ decidiu que contrato, registro e edital de leilão são atos independentes, e cada um deve descrever o imóvel conforme a realidade da época em que é formalizado. Se uma obra ou benfeitoria valorizou expressivamente o bem, o edital deve refletir a situação atual.

Todo leilão extrajudicial abaixo de 50% da avaliação é nulo?

Não automaticamente, mas o risco é alto. A Lei n. 9.514/1997 aceita no segundo leilão o lance que cubra a dívida, porém o STJ considera vil, também na execução extrajudicial, a arrematação inferior a 50% da avaliação (REsp 2.096.465/SP e REsp 2.167.979-PB). A nulidade depende de ação do devedor e não é absoluta: o STJ admite que o arrematante complemente o preço até esse patamar para manter a aquisição.

O devedor precisa ser comunicado das datas do leilão extrajudicial?

Sim. As datas, os horários e os locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por correspondência dirigida aos endereços do contrato, inclusive ao eletrônico (art. 27, § 2.º-A, da Lei n. 9.514/1997). A comunicação permite exercer o direito de preferência até o segundo leilão.

Depois da consolidação da propriedade, o devedor ainda pode purgar a mora?

Nas consolidações posteriores à Lei n. 13.465/2017, não. Segundo o Tema 1.288 do STJ, resta ao devedor apenas o direito de preferência, isto é, adquirir o imóvel pelo valor da dívida, das despesas e dos tributos da consolidação até o segundo leilão (art. 27, § 2.º-B, da Lei n. 9.514/1997).

Qual ação cabe para anular leilão extrajudicial?

Cabe ação anulatória contra o credor fiduciário e, se já houve venda, também contra o arrematante, com pedido de tutela de urgência quando houver risco de revenda ou de desocupação. A petição deve demonstrar o vício e o prejuízo, com o edital, o laudo de avaliação, a matrícula e provas da situação real do imóvel.

O que acontece quando a arrematação é anulada?

As partes voltam ao estado anterior (art. 182 do Código Civil): o arrematante pode reaver o que pagou, e o imóvel é novamente levado a leilão, com descrição e avaliação atualizadas, como determinou o STJ no REsp 2.167.979-PB. O credor que deu causa ao vício pode responder pelos danos.

Conclusão

O REsp 2.167.979-PB acrescenta um fundamento relevante às hipóteses de nulidade do leilão extrajudicial: o edital deve descrever o imóvel como ele é no momento do leilão, e não como era na data do contrato. A exigência protege o devedor contra a perda do patrimônio por fração de seu valor e serve também ao credor, que obtém lances maiores, e ao arrematante. Somada às exigências de intimação, de comunicação dos leilões e de lances mínimos, a decisão reforça que a celeridade da execução extrajudicial depende do rigor com que cada etapa é cumprida.

Principais pontos deste artigo:

• A execução extrajudicial é constitucional (Tema 982 do STF), mas seus vícios estão sujeitos ao controle judicial.
• No REsp 2.167.979-PB (9/9/2025), o STJ anulou a arrematação, por 23% do valor avaliado, de imóvel descrito no edital apenas como terreno.
• Contrato, registro e edital são atos independentes; o edital deve refletir a situação atual do imóvel.
• O devedor deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora e comunicado das datas dos leilões (arts. 26 e 27, § 2.º-A, da Lei n. 9.514/1997).
• No segundo leilão, a lei aceita o lance que cubra a dívida, mas o STJ considera vil a arrematação inferior a 50% da avaliação (REsp 2.096.465/SP), com possibilidade de complementação do preço.
• A anulação exige ação própria, com prova do vício e do prejuízo.

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